Я хотел купить инвестиционную недвижимость на некоторое время. Кажется, что любой, у кого есть пенсионные деньги, также предвидел покупку недвижимости  для сдачи в аренду. Советуем вам сайт компании novostroyrf.ru, здесь вы сможете увидеть Новостройки Москвы от застройщика по выгодной цене!

Но в моем ценовом диапазоне ни одна недвижимость не будет идеальной. Я не собираюсь находить дом, который находится в сказочном месте, не требует ремонта и стоит менее 150 000 долларов.

Я хочу, чтобы кто-то сказал мне, как инвестировать в арендуемое жилье — держать меня за руку и помочь мне выбрать, какое место купить. Но так как этого не произойдет, я решил, что следующей лучшей вещью будет спросить эксперта Дэвида Мейера о некоторых полезных советах.

9 шагов по выбору инвестиционной недвижимости

Мейеру принадлежит не только три инвестиционных объекта, но и вице-президент по развитию и маркетингу в BiggerPockets , крупнейшем в мире ресурсе для инвесторов в недвижимость.

Я разговаривал по телефону с Мейером, чтобы обсудить, что делает хорошую арендуемую недвижимость. Вот девять шагов, которые, по его мнению, должен сделать каждый начинающий инвестор.

1. Общайтесь с людьми

По словам Мейера, первое, что вы должны сделать, это узнать свой рынок, поговорив с местными инвесторами в недвижимость. Вы можете искать встречи, например, в этом списке BiggerPockets , или искать ассоциации недвижимости в вашем регионе.

«Одной из вещей, которую люди недооценивают, является сила сети», — сказал Мейер. Эти контакты могут предоставить понимание и советы, адаптированные к вашей области, а также приводит на свойства.

2. Выясните, сколько вам нужно занять

Затем пришло время связаться с кредитором, чтобы узнать сумму кредита и процентную ставку, на которую вы имеете право. Мейер назвал этот шаг «пониманием вашей позиции заимствования» и сказал, что вы должны сделать это до выбора недвижимости.

Таким образом, прежде чем вы будете в восторге от листинга, вы будете знать, каким будет ваш платеж по кредиту, а не узнаете позже, что ежемесячные платежи выше, чем вы ожидали.

3. Представьте себе вашего идеального съемщика

Теперь пришло время подумать о том, кому вы будете сдавать в аренду, и о том, какой район будет интересен съемщикам.

«Вам не нужна грязная студия в центре престижного пригородного района», — объяснил Мейер. «Найдите свойство, которое соответствует характеру района».

Например, Мейер инвестирует в районы, заполненные молодыми работающими специалистами. По его словам, покупая недвижимость, «подходящую для данного района», легче найти качественных арендаторов.

4. Избегайте фиксаторов

Мы все любим Джоанну Гейнс из сериала Fixer Upper. Но для начинающего инвестора этот тип недвижимости, вероятно, не самый разумный путь.

«Если это косметика — краска, плитка, паркетные полы — это только ваши усилия и отличный способ заработать деньги, когда вы начинаете», — сказал Мейер.

«Но [избегайте всего, что] имеет отношение к сердцу дома, например, к трубам или электричеству», — пояснил он. «Ты не собираешься делать это сам, и это может быть абсолютной денежной ямой».

Если у домов, на которые вы смотрите, ежемесячные платежи выше, чем вы можете себе позволить, Мейер предложил «взлом дома».

Это практика проживания в собственности, по крайней мере, в течение года — либо путем покупки дуплекса и проживания в половине, либо покупки дома на одну семью и поиска соседей по комнате — что позволяет вам претендовать на неинвесторские процентные ставки и ипотечные кредиты FHA .

«Живя в собственности и поддерживая ее, вы многому учитесь», — сказал Мейер. «И, очевидно, условия финансирования гораздо более выгодные».

5. Оцените свой доход от аренды

Как только вы нашли инвестиционную недвижимость, которая вам нравится, пришло время узнать все, что вы можете об этом.

Прежде всего, вы должны выяснить, какой доход вы можете получить от аренды недвижимости. Если недвижимость уже сдана в аренду, спросите у владельца ее историю аренды, а затем сравните эти цены с другими в этом районе, чтобы убедиться, что владелец честен с вами.

Если это было ранее занятое владельцем имущество, вы можете проверить Craigslist для арендной платы, которые подобны по размеру, удобствам и местоположению. Узнав, сколько они арендуют, вы получите лучшее представление о том, что вы можете брать.

Пока вы находитесь на сайте, следите за объявлениями, которые рекламируют «первый месяц бесплатно» или «проверка кредита не требуется». Мейер сказал, что это его беспокоит, поскольку предполагает, что соседние арендодатели изо всех сил пытаются найти арендаторов.

6. Подсчитайте свои расходы

Мейер сказал, что вы можете подсчитать, что 50 процентов дохода, получаемого от сдачи в аренду недвижимости, пойдут на расходы — не включая кредит.

Поэтому, если вы платите 2000 долларов в месяц за аренду, вы можете предположить, что 1000 долларов пойдут на перечисленные ниже расходы. Если ваш ежемесячный платеж по кредиту составляет, скажем, 800 долларов в месяц, вы получите денежный поток 200 долларов в месяц (или 2400 долларов в год).

Для более конкретных расчетов вам нужно будет включить следующее:

• Утилиты, такие как мусор и вода
• Расходы на техническое обслуживание (эти расходы различаются в зависимости от местоположения; спросите на форумах BiggerPockets, нужна  ли вам помощь в их оценке)
• Большие расходы, такие как фундамент, система HVAC и крыша (Мейер сказал, что вы должны спросить об их состоянии перед покупкой)
• Сборы домовладельцев
• Вакансия (оцените один месяц в году или воспользуйтесь поиском «Показатели вакансий в [вашем городе]»)
• Налоги и страхование
• Управление недвижимостью (обычно 10 процентов от ежемесячной арендной платы)

Вы также можете использовать калькулятор арендуемой недвижимости BiggerPockets,  чтобы оценить свои расходы и денежный поток.

7. Подумайте об оценке вашего арендного имущества

Существует два вида оценки стоимости жилья: принудительное и рыночное.

Если вы покупаете дом  и проводите кучу ремонтных работ, чтобы увеличить его стоимость, это заставит вас оценить. Если соседство улучшается и стоимость растет со временем, это оценка рынка.

Мейер сказал, что вы не должны фокусироваться на принудительном повышении курса в качестве нового инвестора. «Анализ затрат и результатов ремонта трудно оценить», — сказал он. «Вот почему я не рекомендую бросать [дома] для новых инвесторов».

Историческая оценка рынка, с другой стороны, легко исследуется. Тем не менее, Мейер сказал, что вы не должны покупать недвижимость исключительно для того, чтобы оценить ее.

Что касается того, что делает хорошую арендуемую недвижимость, когда вы начинаете, Мейер сказал: «Вы всегда должны искать что-то, что будет генерировать денежный поток, независимо от признательности».

8. Определите ваш показатель возврата наличных денег

Мы еще не закончили с расчетами. Фаворит Мейера — возврат денег.

Предположим, вы вложили 100 000 долларов США в арендуемое имущество (между первоначальным взносом и затратами на закрытие ). Если эти инвестиции приносят вам 12 000 долларов в год, это означает, что возврат денежных средств составляет 12%.

Мейер сказал, что все, что выше 10 процентов, «круто» в большинстве мест, но он также сказал, что это зависит от рынка. Чтобы определить «хороший» возврат наличных денег, вам нужно будет сократить числа для многих свойств.

«Если вы новичок, я рекомендую проанализировать от 30 до 50 сделок, прежде чем нажимать на курок», — сказал Мейер. «Вы начнете видеть верхнюю и нижнюю границы … а затем, когда вы будете более серьезно относиться к собственности, вы будете знать, где она падает».

Не зацикливайтесь на возврате наличных денег, чтобы не обращать внимания на состояние дома.

«Я бы не поощрял людей находить абсолютную максимальную отдачу наличными, — сказал Мейер. «Найдите что-то в топ-25 процентов сделок, которые также в отличной форме».

9. Рассчитайте коэффициент капитализации

Последний шаг: определите ставку капитализации (она же предельная ставка), которая представляет собой количество времени, которое потребуется, чтобы окупить ваши инвестиции.

Если вы инвестируете 100 000 долларов США в недвижимость и зарабатываете 5 000 долларов в год после расходов, это 5-процентная предельная ставка. Вам понадобится 20 лет, чтобы окупить ваши инвестиции.

Если вы зарабатываете 10 000 долларов в год, это 10-процентный предел, и вы вернете свои деньги через 10 лет. Очевидно, Мейер сказал, что вы хотите найти максимально возможную ставку.