Қыркүйек айының ортасында Орталық банк басшысы Эльвира Найбуллина ипотекалық несиенің төмен мөлшерлемесімен (0,01-0,1%) заңнама арқылы күресетінін мәлімдеді. Бұл қауіптер әлі жүзеге аспады, бірақ кейбір банктер өздерін «мейірімсіз сезініп» мұндай бағдарламаларға қатысудан бас тартты, дейді біздің мамандар. Мемлекет сатып алушыларға төмен ипотекалық мөлшерлемелерді беруге ресми түрде тыйым салса, тұрғын үйлердің бағасы мен сұранысы не болатынын анықтауды жөн көрдік.

Жылына 1% -дан аз мөлшерлеме өз тұтынушыларын жиі емес, шамамен 5% жағдайда табады, — дейді Dombook басқарушы серіктесі, BEST-Новострой директорлар кеңесінің төрағасы Ирина Доброхотова. Төмен танымалдылықтың себебі қарапайым: артық төлем сомасы тым жоғары – орташа алғанда мұндай жағдайда пәтердің бағасы 30%-ға, кейде 50%-ға дейін көтеріледі.

Сонымен қатар, ай сайынғы төлемді айтарлықтай төмендететін ипотеканың төмен ставкасы: тіпті жеңілдікпен салыстырғанда (жылдық 6-7%) — кемінде бір жарым есе, кейде тіпті екі-үш есе. Егер салыстырмалы түрде айтқанда, қарапайым қарыз алушы несие бойынша айына 100 мың рубль төлесе, сол пәтер үшін 0,01% мөлшерлеме бойынша сома ипотека мерзіміне байланысты 40-70 мың рубльді құрайды.

Табысы төмен ресейліктер үшін тұрғын үй мәселесін шешудің нақты мүмкіндігі осында тұрған сияқты. Сонымен қатар, ресейлік жаңа құрылыстардағы 72 миллион шаршы метр тұрғын үй, ресми деректер бойынша, жұмыссыз тұр — оларды сатып алушылар жоқ. Бұл жаңа пәтер иелері мен құрылыс салушылар үшін жақсы, ал банктер шығынға ұшырамауы керек, өйткені пайыздарды үй сатушылар өтейді …

Дегенмен, Орталық банктің хабарламасы табысы аз ресейліктердің төлем қабілеттілігі жағынан сенімсіз екендігіне негізделген. Олар банк жүйесіне қауіп төндіреді, өйткені Набиуллинаның айтуынша, олардың ипотеканы толық төлей алуы екіталай.

Орталық банк басшысының «нөлге жақын» ипотекаға қарсылық білдірген екінші дәлелі – сатып алушыны тікелей алдау, өйткені ол баспананы аспанға қымбат бағаға сатып алады.

— Сатушы әрқашан клиентке тауар немесе қызмет бағасы туралы ескертуге міндетті. Клиенттердің өздері бәрін түсінетіні соншалықты көп емес — адам қанша ақша жұмсайтынын білмейтін жағдайды елестету мүмкін емес. Қалағаныңыздан әдейі артық төлеу мүмкін емес, — деп жалғастырады Ирина Доброхотова.

Әрине, барлық әлеуетті сатып алушылар өздеріне нені алу тиімді екенін бірден бағалай алмайды — ипотекадағы пәтерге базалық мөлшерлеме бойынша жеңілдік немесе бағаның өсуі мен ең төменгі мөлшерлеме. Егер адам қате есептегенін түсінсе және басқа нұсқаны таңдаған дұрыс болса, тараптардың өзара келісімі бойынша шартты бұзу процесі мүмкін.

«Әзірлеуші ​​әрқашан клиентке бағаның көтерілуі туралы ескертеді», — дейді Родина тобының тең иесі Владимир Щекин. — Пәтердің нақты құнын жасыру мүмкін емес, өйткені барлық клиенттер ипотеканың нөлдік мөлшерлемесін қолдануға бейім емес — сатып алушылардың көпшілігі жеңілдетілген мөлшерлемемен тұрақты ипотекаға қанағаттанса, ал кейбір клиенттер (20%-дан 40%-ға дейін) толығымен пәтер құнының 100% төлеуге дайын. Сондықтан, әлеуетті сатып алушы төмен мөлшерлемемен несие алуға ниетті болса, пәтер бағасының қаншалықты өсетінін әрқашан біледі. Бұл оған кәдімгі және нөлге жақын ипотека бойынша ай сайынғы төлемді салыстыруға көмектеседі.

— Пәтерді сатып алу кезінде әрбір құрылыс салушыға тек менеджер ғана емес, ипотекалық ұсыныстардың барлық мүмкін нұсқаларын есептейтін ипотекалық брокер де кеңес береді. Сондықтан сатып алушы әрқашан пәтердің соңғы бағасын, ай сайынғы төлем сомасын және артық төлемді көреді, — дейді NDV Real Estate супермаркетінің бас директоры Наталья Кузнецова.

Негізінен, құрылыс салушылар өтімді емес деп аталатын пәтерлерді сату үшін арнайы ипотекалық шарттар мен несие беруді ұсынады, дейді INCOM-Realty талдау орталығының басшысы Дмитрий Таганов, сондықтан сатып алушылар кез келген жағдайда өзін мақтамауы керек.

Орталық банк, әрине, сатып алушыларды ойламайды, дейді сарапшылар. Ол пәтердің нақты құнынан алшақтық бар екеніне алаңдайды, бұл жағдайда клиент оны сатып алмауы мүмкін. Сондықтан мұндай мөлшерлемелер банктердің үмітсіз қарыздарының өсуіне әкелуі мүмкін. Бірақ бұл қарыз, сарапшылар сендіргендей, өте мардымсыз болады.

SMU-6 Investments әзірлеу компаниясының бас директоры Алексей Перлин субсидияланатын бағдарламалардың міндеті, ең алдымен, сатып алушыны ай сайынғы қолайлы төлеммен қамтамасыз ету екенін айтады. Бұл жағдайда пәтердің соңғы бағасы маңызды рөл атқармайды. «Сатып алушы пәтерді инвестициялық мақсатта емес, өз бетінше өмір сүру үшін пайдалана отырып, отбасылық бюджетке айтарлықтай салмақ түсірмей, тыныш режимде ипотеканы төлеуді жоспарлап отыр. Мұндай бағдарламаларды таңдаған клиенттердің қаржылық сауатты екенін айта аламын. Олар барлық шарттарды алдын ала біліп, толық саналы шешім қабылдаңыз», — деп жалғастырды сарапшы.

«Біздің елде көптеген адамдардың табысы төмен, бұл тіпті жаппай сегменттегі студиялар мен бір бөлмелі пәтерлерге нарықтық мөлшерлеме бойынша несие беруге мүмкіндік бермейді», — деп түсіндіреді Metrium басқарушы серіктесі Надежда Коркка. – «Нөлге жуық» мөлшерлемемен ипотека оларға тұрғын үй мәселесін шешуге көмектеседі. Алайда, мұндай бағдарламалар ипотеканы мерзімінен бұрын өтеуді қалайтын сатып алушыларға жарамайды, бірақ олар оларға қатыспайды.

Көптеген клиенттер нарыққа тек нөлге жақын мөлшерлеменің маркетингтік тартымдылығы үшін келеді, дейді Владимир Щекин. Әлеуетті қарыз алушылардың едәуір бөлігі мемлекеттен стандартты жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаларға ауысуы керек.

– Кейбір ірі құрылыс салушылар «нөлге жақын» ипотекалық мөлшерлемеден бас тартып, оны басқа ипотекалық өнімдермен алмастырды, — дейді Наталья Кузнецова. — Мысалы, 1%, 1,5% немесе 1,99% төмен. Сонымен қатар, кейбір әзірлеушілер әлі де 0,01% және 0,1% мөлшерлемелерге ие. Қалай болғанда да, тарифтердің бұл түрін жою сұранысқа әсер етеді, өйткені ол бұқаралық сегментте ең маңызды болған ай сайынғы төлем мөлшерін айтарлықтай төмендетті.

«Нөлге жуық» мөлшерлемемен ипотекадан бас тарту тұрғын үйдің қолжетімділігі мен сұранысына кері әсерін тигізеді, деп сенімді Надежда Коркка. Бұрын әзірлеушінің субсидиялары арқылы ипотека алған кейбір клиенттер мемлекеттік қолдау бағдарламаларына артықшылық береді, бірақ бұл олар үшін соншалықты ыңғайлы болмайды.

Ресейде өте маңызды мақсатты топ бар, олар үшін ыңғайлы ипотекалық қызмет көрсету өте маңызды және бұл сатып алушылар оған көптеген жылдар бойы отбасылық бюджеттің 70% беруге дайын емес, дейді Алексей Перлин. Сондықтан, тіпті субсидияланатын мөлшерлемелер жойылған жағдайда да бұл сұранысты қанағаттандыру үшін кейбір басқа да құралдар ұсынылатыны сөзсіз.

Үкімет субсидияланатын ипотеканың баламаларын талқылап жатыр, әзірге нақты іс-әрекеттер жасалған жоқ. Мысалы, құрылыс салушылар субсидиялары арқылы ипотекалық бағдарламалар бойынша ең төменгі пайыздық мөлшерлемелерді шектеу ұсынылады. Тағы бір шара – бастапқы жарнаны 15 пайыздан 25 пайызға дейін көтеру.

– Әзірге Орталық банк ипотека бойынша бастапқы жарнаның мөлшеріне қосымша жеңілдіктер енгізетін ұсыныстарды ғана алға тартты, – дейді Владимир Щекин. Тариф неғұрлым төмен болса, сыйлықақы соғұрлым жоғары болады және керісінше. Бұл схеманың барлық қатысушылары үшін төмен ипотеканы тез тиімсіз етеді.

– Билік тыйым салу шараларын жүзеге асырудың қандай концепциясын таңдаса да, түптеп келгенде қалағанына қол жеткізеді, ал «нөлге жақын» мөлшерлемемен ипотека өткен тарихқа айналады. Жетекші әзірлеушілер мұны берілген нәрсе ретінде қабылдады, деп қорытындылады Надежда Коркка.