Бағаның көтерілуінің жаңа толқыны қайталама тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығын шарпыды. Еліміздің барлық дерлік ірі қалаларында бір айда дайын пәтерлер қымбаттады. Бұл ретте бағаның секіруіне негіз жоқ. Сарапшылардың пікірінше, қайталама нарық жоғары құбылмалылық кезеңіне енуде: иелердің сұраныстары мен әлеуетті сатып алушылардың баға күтулері теңгерімді іздейді.
өсу факторлары
Ұзақ уақыт бойы қайталама тұрғын үй нарығында жандану болды: соңғы бір жылда еліміздің барлық ірі қалаларында дайын пәтерлер 15-30%-ға қымбаттады. «Этажи» компаниясының директоры Ильдар Хусаинов М.К.-ге түсіндіргендей, қайталама тұрғын үйге сұраныстың жоғары болуы жаңа ғимараттар сегментіндегі дайындықтың соңғы кезеңінде қолжетімді ұсыныстың қысқаруымен қамтамасыз етілді. Нәтижесінде бұл қайталама нарықта сатылған пәтерлер санының шамамен үштен біріне қысқаруына әкелді, әрине, нарық жағдайында бұл бағаның айтарлықтай өсу динамикасына әкелді.
Жаңа жыл алдындағы бумнан кейін көптеген сарапшылар қайталама тұрғын үй нарығы кем дегенде кішкене демалуды күтті. Әсіресе Ресей Федерациясында COVID-19 ауруының маусымдық өсуі байқалды, бұл ұзақ жаңа жылдық мерекелермен қатар сатып алу белсенділігін айтарлықтай төмендетті. Алайда баға қайтадан көтерілді.
Ақпан айының басында елдің 16 ірі қаласында екінші деңгейлі пәтерлердің орташа құны 112,14 мың рубльді құрады. 1 шаршы үшін. м, өткен айда 1,6%-ға артып, өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда өсу CIAN.Analytics-те есептелген 26%-ға бағаланады. Челябі (+ 3,4%) және Қазан (+ 3,3%) қалаларында пәтерлер бір айда ең жоғары өсті. Мәскеуде қаңтарда жеткізілім көлемі 8%-ға төмендеп, 34 мың нысанды құрады, ал 1 «шаршы» орташа бағасы 2%-ға өсті, деп хабарлады Miel бас сарапшысы Екатерина Бережнова. Ең төменгі орташа баға (Жаңа Мәскеуді қоспағанда) Оңтүстік-Шығыс әкімшілік округінде (257,7 мың рубль / шаршы м), ең жоғары — Орталық әкімшілік округінде (566,4 мың) тіркелді.
Дайын пәтерлердің бағасы үш факторға байланысты, — дейді Эст-а-Тет қайта сату бойынша жылжымайтын мүлікті сату кеңсесінің директоры Валентина Жданова. Біріншіден, нарықтағы ұсыныс қысқарады. «Жақсы үйлерде, жақсы аумақтарда және тиісті бағада заңды түрде таза пәтерлер жетіспейді. Мұндай пәтерлер көрмеге қысқа мерзімде қойылады, олар тез сатылып кетеді. Бұл инфрақұрылымы дамыған, көліктік қолжетімділігі және шаршы метрінің қолайлы құны бар аудандарда орналасқан пәтерлер», — дейді сарапшы.
Екінші фактор – сатушылар пәтерлерін жоғары бағамен қояды. «Ұсыныста әрқашан жоғары бағаланған пәтерлер болады, олардың сатушылары бағамен жұмыс істеуге дайын емес. Меншік иелері нарықтағы бағаның өсуінің жалпы деңгейін басшылыққа алады, олардың объектісіне эмоционалды үйір болу да рөл атқарады. Нәтижесінде біз экспозицияның жоғары бағаға байланысты ұзақ уақыт бойы сатылатын бөлігін аламыз», — деп қосты Жданова. Оның айтуынша, тағы бір себеп – банктердегі ипотекалық несие мөлшерлемесінің өсуі. Қаңтар айында бекітілген ипотекасы бар көптеген сатып алушылар келесі мөлшерлеме көтерілмес бұрын және бекіту мерзімі аяқталмай тұрып таңдау жасауға асықты.
«Этажи» компаниясының директоры Ильдар Хусайынов әріптесінің тұжырымымен келіседі. Оның пікірінше, қазір салынып біткен тұрғын үй бағасы инерцияға және сұранысқа байланысты өсуде, оны соңғы мөлшерлеме көтерілгенге дейін ипотекалық несиені мақұлдағандар да қолдап отыр. Әдетте, қайталама тұрғын үй нарығы нарықтағы жағдайдың өзгеруіне 1,5-2 айға кешігумен әрекет етеді. «Сондықтан, алдағы 2-3 айда жаңа ғимараттар мен дайын тұрғын үйлерді сатып алу үшін ипотекалық несие мөлшерлемесіндегі айырмашылықтың өсуі аясында біз дайын тұрғын үйді сатуға жеңілдіктердің өсуін күтеміз. Ал екінші жартыжылдықта Орталық банк негізгі мөлшерлемені көтеру саясатын жалғастыратын болса, өтімділігі төмен және 5-10% деңгейінде жоғары бағаланған дайын тұрғын үй опцияларының бағасын жоққа шығаруға болмайды. Бастапқы нарықтағы бағаның өсуі қайталама нарықтағы бағаның төмендеуіне тежеуші фактор болып табылады», — деді Хусайынов.
жаңа желдер
Сарапшылар сатып алушылардың қайталама тұрғын үйлерден субсидияланатын ипотека әлі күшінде тұрған жаңа ғимараттарға қайта бағдарлануын және құқықтарды беру туралы келісімдер бойынша сатылатын инвестициялық пәтерлерге әлеуетті сатып алушылардың белсенді қызығушылығын атап өтеді. Бұл нысандардың ішінде белгіленген нарықтық бағаға қатысты жақсы жеңілдікпен пәтерлерді табуға болады.
Мәміле жасауға болады, бірақ өте мардымсыз. Сұйықтық аз болғандықтан. «2021 жылдың желтоқсан айынан бастап қайталама тұрғын үй нарығындағы ұсыныс көлемінің ұлғаюы және нақты сатып алушы үшін бәсекелестік нәтижесінде сауданың орташа деңгейі өсе бастады. 2022 жылдың қаңтарында орташа сауда деңгейі қазірдің өзінде 2,4%-ға жетті», — деді Хусайынов.
«Қазір біз жақын маңдағы қайталама нарықта жаңа тұрғын үйге сұраныстың артқанын байқап отырмыз», — деді Валентина Жданова. Тренд екі фактормен қалыптасады. Біріншісі — бұл баға: Мәскеу облысында пәтерлердің құны төмен, сонымен қатар Мәскеу маңы астананың шалғай аудандары сияқты жайлылық деңгейін, инфрақұрылымды және көлік қолжетімділігін қамтамасыз етеді. Екіншіден, Мәскеуге жақын жерлерде белсенді құрылыс жүргізілуде, бұл тұрғын үй қорын жаңартуға әкеледі (жаңа үйлер, технологиялар, заманауи макеттер). Бұл да сатып алушыларды тартады. «Бюджеттік бір бөлмелі және екі бөлмелі лоттар, сондай-ақ тегін, баламасыз үш бөлмелі пәтерлер жоғары сұранысқа ие», — деп қосты сарапшы.
Көктемге болжам
Ильдар Хусайыновтың айтуынша, қайталама жылжымайтын мүлік нарығы құбылмалылық кезеңіне аяқ басып келеді. Енді бұл иелердің сұраныстары мен әлеуетті сатып алушылардың нақты центтік үміттері арасындағы теңгерімді іздеу болады. Оның пікірінше, қайталама тұрғын үй бағасының динамикасы баяулай бастайды және айына 0,5-1%-дан аспауы керек.
Валентина Жданованың болжамы бойынша, бірінші тоқсанның соңына қарай өңірде дайын пәтерлер 1,5-2 пайызға қымбаттайды. Өсу себептері аз мөлшердегі өтімділік пен инфляцияның өсуі болып табылады. Жақында ресейлік қор индекстерінің құлдырауының салдары да әсер етуде: бұрын қор биржаларында ақша ұстаған көптеген жеке инвесторлар қазір оларды тұрғын үйге белсенді түрде ауыстырып жатыр.
Саясат қайталама тұрғын үй бағасының динамикасына да әсер етуі мүмкін. «Ресей мен Батыс арасындағы қақтығыстың одан әрі шиеленісуі соңғы екі жылда нарықта көтерілген көпіршіктің күйреуімен аяқталды», — деді IRN AC басшысы Олег Репченко. Оның пікірінше, отандық экономикаға қарсы қатаң санкциялардың жаңа бөлігі болған жағдайда, Ресей Федерациясының Орталық банкі рубльді қорғау үшін негізгі мөлшерлемені күрт көтеруге мәжбүр болады, нәтижесінде нарықтық ипотекалық мөлшерлемелер басталады. жылдық 13-14% деңгейінде, банкирлердің пікірінше, 12% деңгейі қорғаныс болып табылатынына қарамастан. Ипотекалық несие берушілердің нарықтан шығуы сұраныстың құлдырауына әкеледі: өткен жылдың соңында бастапқы нарықтағы мәмілелердің 60-70%-ы және қайталама нарықтағы 56%-ы ипотека болды. «Сұраныстың терең азаюы әзірлеушілер мен сатушыларды қайталама бағаны төмендетуге мәжбүр етеді, ал мұндай жағдайда түзету 10%-дан асуы мүмкін», — деп түйіндеді Репченко.