Күні кеше Ресей премьер-министрінің орынбасары Марат Хуснуллин екінші кезектегі тұрғын үйге жеңілдікті ипотеканың енгізілуі мүмкін екенін мәлімдеді. Айталық, жаңа құрылыстар нарығы тұр, біз оны «ескі» пәтерлерге жеңілдетілген несиелер арқылы ынталандырамыз. Логика қарапайым сияқты: екінші қордағы тұрғын үйді сату арқылы адамдар түскен қаражатты жаңа ғимараттағы жақсы пәтерге салады.

Сарапшылар МК-ға ресейліктер ұсынылған шаралардың арқасында тұрғын үй мәселесін шеше ала ма, әлде жаңашылдық тек құрылыс салушыларды қолдауға бағытталған ба деп айтты.

Тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығының тәуелсіз сарапшысы Константин Барсуков: «Үкімет адамдардың өмірін жақсартуға онша мүдделі емес», — дейді. – Бұған қоса, Орталық банк негізгі мөлшерлеменің инфляцияға тәуелді екеніне нық сенімді. Бірақ билік жоғары негізгі қарқын өндірісті дамытуға мүмкіндік бермейтінін ұмытады (және біз импортты алмастырумен белсенді түрде айналысуымыз керек). Менің ойымша, жоғары негізгі мөлшерлеме аясында әртүрлі субсидиялар билік өсу нүктелерін көргісі келетін бизнесті көрсетеді.

Мәселен, олар ІТ мамандары үшін жеңілдікті ипотека енгізді – мемлекетке ақпараттық технологиялар саласындағы кәсіби мамандар қажет екені анық. Бұл ретте IT мамандарын несиелеу де жалақымен реттеледі.

Егер мемлекет әдетте табысы белгілі бір деңгейден төмен болған жағдайда субсидиялар беру арқылы кедейлерді қолдаса, IT мамандарында бұл керісінше: үкімет жалпы алғанда кемінде 100 мың рубль жалақы алатындарға жеңілдетілген ипотека береді. Халқы миллион адамға дейінгі ресейлік қалалар, ал «миллионерлерде» — 150 мың рубльден кем емес. Бұл да жұмыс берушілер үшін белгі: кадр тапшылығын ескерсек, мұндай мамандардың жалақысын үнемдеуге болмайды.

«Негізгі мөлшерлеме жоғары, ал 9 пайыз өте көп, дамытуды қажет ететін салаларға субсидия енгізу қажет, бұл үшін ақша қажет», — деп атап өтті маман. – Ал экономиканы дамытуға ақша керек болса, әлеуметтік салаға, яғни қайталама тұрғын үй нарығын субсидиялауға ешкімнің көңіл бөлуі екіталай. Сондықтан, «екінші» үшін жеңілдікті ипотека енгізілген жағдайда қатты таң қаламын.

Қайталама тұрғын үй нарығы үшін жеңілдетілген ипотеканың мөлшері максимум 8% болуы керек, — дейді Барсуков. Әйтпесе, ресейліктер несие алуға кіріспейді. Тағы да – билік «екінші» үшін жеңілдетілген ипотеканы енгізген бойда, сатушылар тойлау үшін бағаны көтере бастайды. Бірақ сатып алушылардың толқыны баспананың қазіргі құнымен де өспейді.

— Менің пікірімше, сатып алушылар мәмілелердің бағасын нарықтық бағадан кем дегенде 10 пайызға төмендетпекші, — деп жалғастырады тәуелсіз сарапшы. — Мен жарнамаларда сатушылар баға белгілерін қайта жаза бастағанын байқадым, бірақ аз мөлшерде — 0,5-0,6%. Бұл жеңілдік деңгейі сұранысты көтермейді.

Becar Asset Management вице-президенті Катерина Соболеваның айтуынша, жеңілдетілген ипотека бойынша мөлшерлеменің төмендеуі қазірдің өзінде жылжымайтын мүлікке сұраныстың аз болса да өсуіне себеп болды. Бағалар тек жаңа ғимараттарға ғана емес, сонымен қатар қайталама жылжымайтын мүлікке де «жүріп кетті». Алайда қайталама нарықта арзан несиенің жоқтығы сатушыларды да, сатып алушыларды да абдырап қалды.

— Менің ойымша, қайталама тұрғын үйге жеңілдікті ипотека енгізу мүмкін, — деп түсіндірді Катерина Соболева. – Бұған дейін құзырлы органдар жаңа ғимараттардың сатылымы бәсеңдесе, мұндай шешім қабылданады деп хабарлаған болатын. Бағдарламаның кеңеюі қайталама тұрғын үйге, содан кейін бастапқы тұрғын үйге сұраныстың артуына әкеледі, өйткені меншік иелері ескі тұрғын үйді жаңасына айырбастауға мүмкіндік алады.

Қазір Ресейде ауылдық, отбасылық, Қиыр Шығыс ипотекасын пайдалана отырып, дайын тұрғын үй сатып алуға болады. Дегенмен, бұл бағдарламалар жаппай сатып алушыға арналмаған. Қайталама нарықтағы ипотекалық несиенің мөлшерлемесі 7%-ға дейін төмендеуі үшін негізгі мөлшерлеме екі есеге жуық төмендеуі керек, дейді сарапшылар.

Облыстық бағалаушылар қауымдастығының президенті Кирилл Кулаков 2020 жылдан бастап енгізілген жеңілдетілген ипотеканың мақсаты құрылыс саласын қолдау және ынталандыру екенін баса айтады. Биліктің есебі ақталды.

— Қайталама тұрғын үйге арналған жеңілдікті ипотека осы сегменттегі жаппай сұранысты ынталандыруы мүмкін, бірақ тікелей экономикалық емес, әлеуметтік әсер етеді, — дейді Кулаков. – Жаңа құрылыс салынбайтын шағын қалаларда қайталама нарықта жеңілдікті ипотеканы енгізу ұтымды болар еді. Және де дәрігерлер мен мұғалімдерге қолдау көрсетуді ұсынар едім.

«Сатылған бір жаңа ғимарат үшін қосалқы қордан шамамен бір пәтер бар», — дейді Bestcon компаниясының маркетинг жөніндегі маманы Сергей Ковалев статистикалық мәліметтерді келтіреді. «Екіншілікті» сатудан түскен қаражат бастапқы жарна мәселесін шешеді, ипотекалық несиені қолжетімді етуге мүмкіндік береді. Жақын арада қайталама тұрғын үйге жеңілдікті ипотека енгізіледі деп ойлаймын», — дейді ол.

«VSN Realty» бас директоры Яна Глазунова алдағы бірнеше айда қайталама тұрғын үйге жеңілдікті ипотеканың пайда болуын жоққа шығармайды. Дегенмен, сарапшының айтуынша, несие шарттары бұрынғысынша бастапқы нарықтан ерекшеленетін болады, өйткені құрылыс салушылар ғана емес, құрылысты қаржыландыратын банктер де бастапқы нарықта сатуға мүдделі.

«Мүмкін құрылыс салушылар банктермен бірлесе отырып, жаңа ғимаратынан пәтер алғысы келетін, бірақ бар баспанасын сата алмайтын сатып алушыларға қосымша шарттар ұсынатын шығар», — дейді Яна Глазунова. – Яғни, бұл қайталама нарықтағы мақсатты ипотеканың бір түрі болмақ.

Қайталама нарықта жеңілдікті ипотеканы енгізу 2022 жылдың наурыз-сәуір айларында ипотекалық несиенің рекордтық жоғары мөлшерлемелері аясында өзекті болды, бұл кезде бастапқы нарықта несиелеу субсидияланды, ал қайталама нарық өз бетімен «сақталады», сарапшы Циан. Сарапшылар Виктория. Кирюхина сенеді. «Егер жеңілдетілген ипотека нарық үшін ең қиын кезеңде де дайын тұрғын үйге берілмесе, қазір мұндай артықшылықтар мүмкін емес».

Бастапқы нарықтағы жеңілдетілген ипотека сатып алушылар үшін баспананың қолжетімділігін ғана емес, сонымен қатар құрылыс саласының жүктемесін де қамтамасыз ететіні анық. Жеңілдікті несиелеу қайталама нарықта қолжетімді болса, көптеген клиенттер бастапқы нарықтан кетеді. Сонымен қатар, тұрғын үйлерді жөндеу қымбаттады, бұл да қайталама тұрғын үйлердің пайдасына сөйлейді, мұнда пәтерлердің көпшілігі қазірдің өзінде жөнделіп сатылған.

Қарапайым тілмен айтқанда, құрылыс индустриясының лоббистері дайын пәтерлерге жеңілдіктер енгізу арқылы өздерін аяққа атып тастайды. «Субсидияларды қайталама тұрғын үй сегментіне ұзарту бағдарламаның жаңа ғимараттарға әсерін азайтады. Сондықтан «екінші кезекте» жеңілдікті ипотекаға сенудің қажеті шамалы», — деп түйіндейді сарапшы Цян.