Елорданың тұрғын үй нарығы ішінара жұмылдыру туралы хабарды эмоционалды түрде қабылдады: дайын пәтерлерді шұғыл сатуға өтініштер саны үш есе өсті. Елден кетуге бел буған көптеген сатушылар 20 пайызға дейінгі жеңілдікке келіскен. Әйтсе де, толқу тез басылып, абдырап қалған сатушылар тынығып алды. Сарапшылардың пікірінше, бесінші ай қатарынан байқалып келе жатқан «қызып кеткен» күрделі тұрғын үй нарығындағы бағаның төмендеуі бір-екі аптадан кейін қайта жалғасады.

Саудаға дайын

ИНКОМ-Недвижимость қайталама нарық департаментінің директоры Сергей Шлома МК-ға ішінара жұмылдыру жарияланғаннан кейінгі алғашқы күндері пәтерлерді шұғыл сатуға өтініштер саны 3 есеге күрт өскенін, сұраныс төмендегенін, бірақ нарық келесі аптада тынышталды. Сатушылар мен сатып алушылар жаңа жағдайларға бейімделуде, қоңыраулар, сұраулар мен аванстар көлемі қалпына келтірілуде. «Бүгін сатушылар саудаласуға дайын. Біз үлкен жеңілдіктер беру үрдісін тіркемейміз: тіпті жедел сатылған кезде де жеңілдік орташа есеппен 10-15% құрайды, одан көп емес. Ең жоғары жеңілдік 20% құрайды», — деп атап өтті сарапшы. Оның пікірінше, жақын арада транзакциялар саны мен бағаның төмендеуін күту керек. «Барлық дерлік сатылымдар жеңілдікпен өтеді», — деп сенімді Шлома.

«Қыркүйектің соңғы аптасында біз эконом-кластағы жылжымайтын мүлікке іс жүзінде әсер етпейтін транзакциялардан жүйелі түрде бас тартуды тіркедік. Көбінесе бұл бизнес-сыныптағы және одан жоғары объектілерге қатысты. Енді сәтсіздіктер азайды», — деп қосты Miel желісінің басқарушы директоры Александр Москатов. Ол сондай-ақ бірқатар ірі банктердің, атап айтқанда, МКБ, Зенит, Альфа-Банктің ипотекалық бағдарламалар бойынша мөлшерлемелерді көтере бастағанын атап өтті.

«Енді сатушыларды шартты түрде үш санатқа бөлуге болады», — деді «Эст-а-Тет» екінші жылжымайтын мүлікті сату кеңсесінің директоры Юлия Дымова МК-ға. Біріншіден, сатушылар «эмоцияға» ие, олар бірнеше себептерге байланысты өз заттарынан мүмкіндігінше тезірек құтылғысы келеді. Олардың мінез-құлқы тұрақсыз, олар үлкен жеңілдіктерге келіседі, ал бір сағаттан кейін олар жиі пікірін өзгертеді.

Екіншіден, жалға берілетін пәтерлерді сатушылар. Олардың қатарында жалға берілген және осы қаражат есебінен несие өтелген ипотекалық пәтерлердің иелері бар. Жалға беру бизнесі қазіргі уақытта сұраныс жоғары және төмен сұраныс жағдайында жұмыс істейді. Жалға алушылар сөмкелерін тез жинап, көшіп кете алады. Үй иелері пәтерінің бос тұрып, табыс әкелмейтінін түсінеді.

Үшіншіден, нарықтағы жағдайға қарамастан баспана мәселесін шешетін сабырлы сатушылар. Олар сатылатын пәтердің нақты жағдайына және өз қажеттіліктеріне негізделген ақылға қонымды жеңілдіктерге баруға дайын.

«Ақпараттық фонға қарамастан, нарықта айтарлықтай жеңілдіктер жоқ, бұл «фантомдар», көбінесе оқшауланған жағдайлар. Сонымен қатар, сатып алушылардың едәуір бөлігі шынымен де осындай «елестерді» іздейді. Біз сатып алушылар – «инвесторлар» пәтерді шартты түрде дәл қазір 40 миллионға, бірақ 25 миллионға сатып алуды ұсынған кезде қоңырауларды тіркейміз. Сатушылар мұндай жеңілдіктерге бармайды. Орташа жеңілдік көп өзгерген жоқ және өтімді ұсыныстар үшін 5%-дан аспайды», — деді Дымова. Ол салқынқандылық танытып, тұрғын үй мәселесін өзінің шынайы қажеттіліктеріне қарай шешуге кеңес береді.

таныс сценарий

«Жылжымайтын мүлік нарығының индикаторлары» АС басқармасының басшысы Олег Репченконың қайталама тұрғын үй сегментіндегі жағдайға көзқарасы басқаша. Оның айтуынша, ескі Мәскеудің шаршы метрінің орташа құны мамыр айынан бері төмендеп, бес айда 5,2%-ға төмендеген. Қыркүйек айында елордадағы пәтерлер тағы 0,7%-ға – 257 700 рубльге дейін арзандады. шаршы метрге орта есеппен. Соңғы 4 айда пәтерлер де арзандаған Жаңа Мәскеуде және Мәскеу облысында күздің бірінші айында бағаның құлдырауы баяулады: Жаңа Мәскеуде тұрғын үй құнының индексі бар болғаны 0,2% жоғалтты, ал бұл жерде болған жоқ. Мәскеу облысында төмендеді. Жабдықтау көлемінің ұлғаюы (тамыз-қыркүйек айларында 35-45%-ға) әсер етті, бұл теориялық тұрғыдан, керісінше, бағаны төмендетуі керек.

«Пәтерлерін сатуға қойған жаңа сатушылар Орталық банктің негізгі мөлшерлемесін төмендету аясында нарықтың қалпына келуіне үміттеніп, тым арзан сатудан қорықты. Дегенмен, жеткізу көлемінің рекордтық деңгейге дейін ұлғаюы қазір пәтерді сатқысы келетіндердің сатып алғаннан гөрі әлдеқайда көп екенін көрсетеді», — деп атап өтті сарапшы. Нарықта жинақталған барлық көлемді жүзеге асыру үшін сатушылар сатып алушыларды жарты жолда қарсы алып, бағаны төмендетуі керек. Қазірдің өзінде үлкен жеңілдіктермен нақты мәмілелер жасалуда», — деп қосты Репченко.

Оның айтуынша, Ресейде жарияланған ішінара жұмылдыру нарықтағы белгісіздік дәрежесін арттырды, сондықтан алдағы апталарда абдырап қалған сатушылар ұсыныс бағасын айтарлықтай өзгертуі екіталай. Дегенмен, бірнеше аптадан кейін пәтер иелері баспананың жарияланған құны бойынша сатылмай жатқанын түсінеді, бірақ олардың бәсекелестері көбейеді. Сондықтан қарашаның бір жерінде пәтер бағасының төмендеу қарқыны тағы да үдей түсуі мүмкін.

Ал бағаның түсуіне мүмкіндік бар, деп сенімді Репченко. Жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай 2014–2017 жылдардағы сценарийге сәйкес дамып келеді, бұл кезде санкциялар мен рубльдің құлдырауы тудырған қысқа мерзімді дүрбелең бағаның ұзақ уақыт бойы құлдырауына ұласты. Келесі екі жылда есептегіштің құны 10-20% (сегментке байланысты) төмендеді. Қазіргі жағдайда құлау тереңдігі көбірек болуы мүмкін. Өйткені нарықта көпіршік көтерілді: 2020-2021 жылдарға. пәтерлердің құны 1,5 есеге өсті. Егер 2020 жылдың басында тұрғын үйдің 1 шаршы метрі орташа есеппен 180 мың рубльді құраса, бүгінде ол 260 мыңды құрайды.Тұрғын үй класына байланысты 30%-ға дейін төмендеу байқалады.

«Қызып кеткен» жаңа ғимараттар

Репченконың айтуынша, бастапқы нарықта да осындай жағдай қалыптасқан: тұрғын үй бағасы бұрын-соңды болмаған жоғары деңгейде. Осы және бюджеттік субсидиялар арқылы жасанды түрде жаңа ғимараттарға сұранысты ынталандыратын жеңілдікті ипотекаға үлес қосады. Сонымен қатар, құрылыс салушылар жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалар аясында ипотекалық несие мөлшерлемелерін қосымша субсидиялауды нөлге жуықтайды, сонымен бірге пәтер бағасын 20-40%-ға көтереді. Бұл ретте «нөлдік ипотеканы» пайдаланбайтын сатып алушыларға үлкен жеңілдіктер ұсынылады. «Қыркүйек айында Мәскеуде жеңілдік мөлшері 22%-ға жетті, қазан айында 25%-ға дейін жеңілдіктер болды. Яғни, допинг субсидияланбаған пәтерлердің нақты құны қазіргі нарықтағыдан әлдеқайда төмен. Егер арзан ипотека болмаса, құрылыс салушылар бағаны төмендетуге кірісуі керек », — деп қорытындылады сарапшы.

«21 қыркүйектегі оқиғалар сұранысқа айтарлықтай әсер етті. Алғашқы нарықта әлеуетті сатып алушылардың өтініштері мен мәмілелердің өзі азайды. Ең алдымен, бұл күту және көру ұстанымын ұстанған тұтынушылардың сақтығына байланысты », — деді Metrium басқарушы серіктесі Надежда Коркка МК-ға. Оның айтуынша, қыркүйекте баға өткен аймен салыстырғанда 1,6 пайызға төмендеген. Бұл төмендеу қыркүйек айының соңғы онкүндігінде болған болуы мүмкін.

«Ішінара жұмылдыру іс жүзінде нарықты алғашқы бірнеше күнде сал етті. Осы кезеңде жаңа құрылыстардағы тұрғын үйді әлеуетті сатып алушылардың өтініштерінің саны нөлге жуық төмендеді, кездесулер, сондай-ақ бұрын төленген пәтерлерді брондау жойылды. Сонымен қатар, көптеген клиенттер қарыз алушыны қолдау шараларының, ипотекалық мөлшерлемелердің және несие демалысы ережелерінің өзгеруін күтуді шешті», — деді Владимир Щекин, Rodina Group IDH тең иесі. Алайда, оның пікірінше, соңғы бірнеше күнде жағдай жақсара бастады, өтініштер қайта пайда болды, бірақ тұтынушылардың қызығушылығы әлі де төмен және қыркүйек-қазан айларындағы сатып алушы белсенділігінің қалыпты деңгейінің шамамен 30–40% құрайды.

Қазіргі жағдайда әлеуетті сатып алушы кез келген бюджетке арналған жаңа пәтерлердің үлкен таңдауына ие. Ең бастысы — тұрақты тұрақты табыс. «Егер сіз ипотекаға қатысты мәміле жасағыңыз келсе, болашақта банктер қарыз алушыларға қойылатын талаптарды қатайтуы немесе бастапқы жарнаның мөлшерін көбейтуі мүмкін екенін есте сақтаңыз. Қызметтері де таптырмайтын сақтандырушылар келісім-шарттардың шарттарын дәл осылай қайта қарай алады — бұл тәуекелдердің жоғарылауын ескере отырып, өте қисынды », — деді Дмитрий Голев, Optima Development коммерциялық директоры.

Ары қарай не?

Қазіргі жағдайда болашаққа болжам жасау өте қауіпті дейді сарапшылар. «Көп нәрсе саяси және экономикалық ортадағы өзгерістерге байланысты болады. Қазіргі уақытта Мәскеудегі жаңа ғимараттарда шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 416 мың рубльді құрайды. Ағымдағы шарттар сақталса, баға алдағы айларда сол диапазонда қалады, бірақ 5–10%-ға түзету мүмкіндігі бар», — деп есептейді Надежда Коркка.

«Бәлкім, жыл соңына дейін жаңа ғимараттардың бағасы көтерілмейді, өйткені сұраныс азайып, құрылыс салушылар тарапынан бәсекелестік күшейеді», — деп түсіндірді Щекин. Бұл жағдайда тіпті айтарлықтай жеке жеңілдіктер болуы мүмкін — бұл дәл қазір сатып алу үшін тұрғын үй нұсқаларын қарастырудың тағы бір себебі. Жаңа Мәскеуде 1 «шаршы» оның болжамы бойынша бұрынғысынша шамамен 200-220 мың рубльді құрайды, ескіде нарық сегментіне байланысты 280-300 мың рубльден тұрады.