[:ru]Покупка квартиры сопряжена с немалыми расходами. Если собственных накоплений не хватает, приходится брать взаймы у родни или знакомых, оформлять кредит, в том числе ипотечный. С начала XXI века широко распространилась такая форма, как договор долевого участия. Подписывая его, человек инвестирует определённую сумму в начатый проект, чтобы по его завершении, рассчитавшись окончательно, получить оговорённое в документе жильё. При этом допустимо использование ипотеки.

Почему продают ДДУ

Договорённость с дольщиком – это не приобретение конкретной жилплощади. Она даёт право на квадратные метры в новостройке после её введения в эксплуатацию. Для значительного числа семей, особенно молодых, это самый доступный путь к улучшению жилищных условий, поскольку вложиться в возводящийся объект намного дешевле, чем купить готовое жилище.

За долгий период постройки жизненные обстоятельства вкладчика нередко существенно меняются. Развод, женитьба, рождение детей, смерть родственника – эти и другие события влияют на планы относительно жилья. Возможно, нужда в нём вообще отпадёт. Или понадобится иное количество комнат.

И тогда дольщик переступает своё право собственности другому. Существует даже такой способ заработка, как продажа ДДУ, заключённого на стадии котлована, в тот момент, когда в многоэтажке уже идут отделочные работы. Ведь ближе к окончанию строительства жильё значительно подорожает.

Так или иначе, проблема передачи ДДУ актуальна для многих, а значит, требует пристального изучения и консультативной помощи профессионалов.

Как переуступить право собственности

Участник долевого соглашения может продать своё право на жильё, то есть заключить так называемый договор цессии, до того, как государственная комиссия примет новостройку и официально разрешит заселение.

Продавцами могут быть

• застройщик, непосредственный владелец здания. Договор цессии нужно подписывать с жилищно-строительным кооперативом;
• подрядные организации, фирмы, выполнявшие различные работы на стройплощадке. С подрядчиком часто расплачиваются жилплощадью, которую он после обращает в денежный эквивалент.
• инвестор, частное лицо, оплативший право стать обладателем жилой недвижимости в строящемся доме.

Если соглашение заключается с ЖСК, основная забота покупателя состоит в том, чтобы убедиться в надёжности девелопера, проверить его полномочия и действующую регистрацию организации. Ведь если он обанкротится или юрлицо ликвидировано, сделка не будет иметь юридической силы, то есть станет незаконной.

В остальных случаях необходимо удостовериться, что банк не против изменения собственника ДДУ, то есть подрядчик или дольщик являются действительно полными правообладателями недвижимого имущества.

Оформление переуступки прав требует внесения данных о новом обладателе в документы девелопера. По закону нет надобности уведомлять его о планируемой сделке, хотя юристы советуют поставить застройщика в известность. Как правило, он не препятствует передаче. Эта процедура может несколько осложниться, если продающей стороной является частник.

Положительные и отрицательные стороны цессии

Покупать в новостройке выгодно, потому что жильё обойдётся минимум на 5, а то и на 15% дешевле, чем на вторичном рынке. Заселения тоже не придётся ожидать долго, поскольку переуступка долевых договорённостей происходит чаще всего незадолго до завершения стройки.

Не надо забывать и о минусах. К таковым относятся

• обязательность скрупулёзной проверки законности долевого контракта;
• внимательное изучение документации и профессиональной деятельности организации, которая отвечает за строительство, иначе велик риск связать себя с долгостроем, с компанией-банкротом или вовсе с мошенниками;
• стоимость договора цессии довольно высока – до 8% от общей стоимости жилплощади.

Если контракт оплачен ипотечной ссудой, придётся заручиться одобрением кредитодателя. Для этого нужно убедить его в способности покупателя погасить оставшийся долг. Банк даст разрешение, получив документальное подтверждение платёжеспособности вновь появившегося клиента. Это потребует множества бумаг, на подготовку которых уходят силы и время.[:]