Риэлторлар 2023 жылы пәтер бағасына болжам жасады: «Олар одан да арзандайды»

Ресейдің тұрғын үй нарығында кері өзгерістер орын алды. Мамандардың айтуынша, келесі жылы жаңа және дайын пәтерлер арзандайды. Сұраныстың локомотиві болып табылатын, жақында ұзартылған жеңілдетілген ипотеканың мемлекеттік бағдарламасы бұл үрдісті өзгертпейді. Бір қызығы, СВО да, Батыстың санкциялары да, ішінара жұмылдыру да, халықтың табысының төмендеуі де енді күйреудің негізгі қаупі емес. Сонда баға неге төмендейді?

Риэлторлар 2023 жылы пәтер бағасына болжам жасады: «Олар одан да арзандайды»

Негізгі қауіп

Жасыратыны жоқ, бүгінде тұрғын үй нарығында «тірі» ақшасы бар сатып алушылардың тапшылығы өткір. Ресей Федерациясындағы жаңа ғимараттардағы сатылмаған пәтерлердің жалпы ауданы 66 миллион шаршы метрге жетті. м, немесе салынып жатқан тұрғын үйлердің жалпы көлемінің 66% құрайды, деп хабарлады INFOLine-Analytics бас директоры Михаил Бурмистров. Жылжымайтын мүлік нарығының индикаторлары AC басшысы Олег Репченконың айтуынша, басты мәселе – арнайы операция басталғанға дейін жылжымайтын мүлік нарығында бағаның орасан көпіршігі көтерілген болатын. Екі ковид жылында — 2020 және 2021 — Мәскеу облысында да, елдің көптеген аймақтарында да пәтер бағасы 50-70-100% өсті (аймаққа, сегментке, ауданға, нысанға байланысты).

Әсіресе астанада және Мәскеу облысындағы тұрғын үйді асыра бағалады. Биылғы жылы ұсыныс бағасы мен жеңілдіктің төмендеуіне қарамастан, пәтер бағасы бұрынғысынша қалыптан тыс болып көрінеді: 2020-2021 жылдарға. Мәскеу облысындағы тұрғын үйдің 1 «шаршы» сегментіне байланысты 1,5-2 есеге қымбаттады. Репченконың айтуынша, 2000-шы жылдардағыдай, баспананың қымбаттауы осындай қарқынмен өскеннен айырмашылығы, пандемия кезінде бағаның секіру себебі экономиканың өсуі мен халықтың сатып алу қабілеті емес, депозиттер мен депозиттер бойынша төмен мөлшерлеме болды. несиелер, бұл тұрғын үйге сұранысты жасанды түрде қыздырды.

Мысалы, 2020 жылдың басында Мәскеуде 1 ш. м орташа есеппен 180 мың рубльді, ал 2022 жылдың сәуірінде — қазірдің өзінде 271,8 мың. Бұл бақылаудың бүкіл тарихындағы ең жоғары мән. Желтоқсан айының басында баға сәл артқа кетті — 253,6 мың рубльге дейін. «метрге» орташа есеппен (-7%). Енді кв. м баспана арнайы операция басталғанға дейін ақпан айындағымен бірдей, бірақ түбі әлі алыс екеніне сарапшылар сенімді.

2014 жылдан кейін Украинаға байланысты жанжалға байланысты Батыс Ресейге қарсы алғаш рет санкция салған кезде, тұрғын үй бағасы үш жылда 15-20 пайызға арзандады. «Бұл жолы құлдыраудың тереңдігі көбірек болуы мүмкін — бағалар 2020 жылдың басындағы деңгейге қайта оралуы мүмкін, яғни. 2022 жылдың көктеміндегі ең жоғары мәндерден тұрғын үй класына байланысты 30%-ға дейін төмендейді, ұсыныстың үлкен көлемі мен біршама төмен сұраныс қысымында. Өйткені қазір санкциялар әлдеқайда күрделі, ең бастысы, 2014 жылы нарықта баға көпіршігі болған жоқ», — деп есептейді Репченко.

Капитал көрсеткіші

Мәскеудегі жағдай, ең ірі және ең өтімді жергілікті сегмент, өткен жылы бастапқы тұрғын үй нарығында серпін алған негізгі үрдістер туралы керемет айтады. Біріншіден, елордада пәтерлердің қысқару үрдісі сақталды. Осылайша, елордалық пәтердің орташа ауданы 58,8 шаршы метрден азайды. м 2021 жылдың қарашасында 54,3 ш. м 2022 жылғы қарашада (4,5 «шаршы» немесе 8%). Жаппай жаңа ғимараттарда бұл көрсеткіш 47,9 шаршы метрден азайды. м-ден 43,6 шаршы метрге дейін. м (4,3 шаршы метрге немесе 9%-ға) құрады.

Екіншіден, елордада жаңа ғимараттарды жеткізу күрт өсіп, қараша айының соңында тарихи максимумға жетті: құрылыс салушылар сатып алушыларға салынып жатқан және дайын үйлердегі 69 мыңға жуық пәтерлер мен люкстерді ұсынды. Бұл бір жыл бұрынғы, яғни 2021 жылғы қарашамен салыстырғанда 51%-ға көп (46 мың пәтер мен люкс).

Сонымен қатар, Metrium компаниясының басқарушы серіктесі Надежда Коркка атап өткендей, 2015 жылдан бері алғаш рет елордада жаңа ғимараттарға сұраныс айтарлықтай төмендеді. 2022 жылдың 11 айының қорытындысы бойынша әзірлеушілер мен жеке үлескерлер арасындағы мәмілелер саны 66 мыңға жуық үлестік қатысу шартын құрады, бұл 2021 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда (78 мың) 16%-ға аз.

Сұраныс пен ұсыныс арасындағы айқын теңгерімсіздікке қарамастан, елордадағы жаңа ғимараттардың бағасы айтарлықтай өсті – орташа құны 1 шаршы метр. m өткен қарашада 418 мың рубльге жетті, бұл 2021 жылдың қарашасымен салыстырғанда 7% артық. Жаппай нарық сегментінде бұл диспропорция одан да айқын екенін ескеріңіз: 2022 жылдың қарашасында мұндай тұрғын үй кешендеріндегі 1 «шаршы» 310 мың рубльге сатылды, ал бір жыл бұрын — 259 мың рубльге, яғни 20% көп. қымбат.

Жаңа ғимараттар неге қымбаттады? Жеке брокер Александр Ивановтың айтуынша, бағаның көтерілуіне жеңілдетілген ипотеканың алғысын айту керек. Мәскеудегі жаңа ғимараттар нарығындағы ипотекалық операциялардың үлесі 2021 жылдың қарашасындағы 60%-дан 81%-ға дейін өсті. «Орташа алғанда, 2022 жылы Мәскеу тұрғын үй сатып алу үшін 7,3 миллион рубль қарыз алады (бастапқы да, екінші де). (бір жыл бұрынғыдан 16%-ға артық). Несие мерзімі орта есеппен 20,6 жылдан 23 жылға дейін өсті. Сонымен қатар, ипотекалық несие мөлшерлемесі төмен бағдарламалардың таралуына байланысты бастапқы нарықтағы орташа мөлшерлеме 3,45%-ға дейін төмендеді», — деді Коркка.

Ең жақсысын қалаған…

Бағаның «жеделдеуіне» 2020 жылдың сәуірінде Ресей Федерациясында пайда болған «нөлдік» ипотека ерекше үлес қосты. Мұндай ипотека бойынша мөлшерлеме несиеге қызмет көрсетудің бірінші жылында жылдық небәрі 0,01% құрады. Әрине, өте арзан өнімге кезек тез пайда болды.

Өткен жылдың басында 5 ірі ипотекалық банктің портфеліндегі бастапқы нарықтағы «салушыдан» ипотеканың үлесі 50%-дан асты, ал жаңа ғимараттардағы пәтерлер бойынша несиелердің орташа мөлшерлемесі тамызда 3,7%-ға дейін төмендеді. 2022 жылдың қаңтарындағы 5,9%-дан. Салыстыру үшін, ипотеканың орташа нарықтық мөлшерлемелері жазда шамамен 10% ауытқиды.

«Құрылыс салушыдан» ипотеканың танымалдылығының сыры Орталық банктің есебінде былайша түсіндірілді: «Мұндай төмен пайыздық көрсеткішке сатып алушы үшін пәтер құнын асыра бағалау және құрылыс салушыға банкке осы айырмашылықты төлеу арқылы қол жеткізіледі. мемлекеттен субсидияланатын мөлшерлемені пайдаланумен қатар оның табыс тапшылығын өтеу жөніндегі комиссияның құрамы.». Реттеушінің айтуынша, нөлге жуық ипотекалық мөлшерлемемен несие беру кезінде пәтер құны, әдетте, 20-30 пайызға жоғары бағаланған. Дөрекі сөзбен айтқанда, банктер құрылысшылармен қосымша маржаны бөлісу үшін кепілзат құнын жасанды түрде көтеруге келісті.

Орталық банк пен Қаржы министрлігі табысы төмен несиелердің өсуіне және жаппай дефолт қаупіне алаңдай отырып, 2022 жылдың 31 желтоқсанынан кейін субсидияланатын ипотекадан толық бас тартуды жақтады. Алайда, Құрылыс министрлігі жеңіп, оның ұсынысы бойынша бағдарлама 2024 жылдың 1 шілдесіне дейін ұзартылды. Рас, ондағы максималды мөлшерлеме қазіргі 7 пайыздан 8 пайызға дейін өседі. Құрылыс индустриясының көшбасшыларын түсінуге болады: жеңілдетілген тұрғын үй несиелері сияқты қуатты локомотив болмаса, жаңадан салынып жатқан сектор 2023 жылы ұсыныстың үлкен асып кетуі жағдайында бағаның құлдырауын болжауға болады.

… бұл әдеттегідей болды

«Жеңілдікті ипотеканы бірден ұзақ мерзімге ұзарту жылжымайтын мүлік нарығы үшін жақсы сигнал болып табылады, бұл әзірлеушілерге нарыққа жаңа жобаларды шығару бойынша ұзақ мерзімді жоспарлар жасауға мүмкіндік береді», — деді Етажидің сату жөніндегі директоры Сергей Зайцев МК-ға. . «Бір жағынан, әлеуетті қарыз алушылардың ай сайынғы төмен аннуитеттік ипотекалық төлемге мүмкіндігі әлі де бар. Бірақ, екінші жағынан, олардың қарызға қызмет көрсету шығындары тарифтердің өсуіне және жаңа баспананың «қызып кетуіне» байланысты артады», — деді Александр Иванов.

Еске салайық, жеңілдетілген ипотеканың басты мақсаты – халықтың баспанаға қолжетімділігін арттыру. Шын мәнінде, одан тек банкирлер мен әзірлеушілер ғана «ысқырықты» алды. Азаматтар оны енгізуден ұтылды, өйткені «ашулы» бағалардың салдарынан басым көпшілігі үшін баспананың қолжетімділігі төмендеді. Росстат мәліметтері бойынша екінші кезектегі пәтерлердің құнын халықтың кірісімен салыстырған «Апартамент әлемі» порталының сарапшылары Магадан және Чукотка облыстарындағы баспанаға ақша жинау ең оңай екенін есептеді. Ипотека алмай, айлығыңызды түгел жинап алмасаңыз, 4 жылдан кейін бұл өңірлерден келген азаматтардың пәтер иесі боламын деген арманы орындалады. Ең бастысы, Севастополь тұрғындары «белдіктерін қатайтып» жер жыртуға мәжбүр болады — ұзақ 16 жыл! Жағалаудағы басқа аймақтардың тұрғындарының да болашағы бұлыңғыр: Дағыстанда пәтер үшін 14,2 жыл, Краснодар өлкесінде — 13,3, Калининград облысында — 12,1 жыл үнемдеу қажет. Мәскеулік тұрғын үй мәселесін шешу үшін 12,4 жыл қажет.

Орташа алғанда, ресейлік 61 879 рубль алады. айына 4 732 579 рубль тұратын пәтерге жинаңыз. 6,4 жылға. «2019 жылы елдің орташа тұрғыны 5 жылда баспанаға ақша жинай алатын еді – осылайша, үш жылда баспананың қолжетімділігі айтарлықтай төмендеді», — деді порталдың бас директоры Павел Луценко. — Бұл таңқаларлық емес: халықтың осы кезеңдегі ресми жалақысы 25 пайызға өссе, пәтерлер 49 пайызға қымбаттады.

Бағалар қайда кетеді?

Тұрғын үй нарығы «қызып кетуге» ден қойды. Репченконың айтуынша, бағалар қазірдің өзінде төмендеп жатыр: ұсыныс бағасы (сатып алу бағасы емес. — «МК») Мәскеуде мамыр-қараша айларында шамамен 7% төмендеді. «Бірақ қайталама нарықта 15%-ға дейін және бастапқы нарықта 30%-ға дейін мәмілелер мен жеңілдіктер әлі де бар. Анау. Нарық тұрғын үй құнының ықтимал төмендеуінің жартысына жуығын қайтарып алды. 2023 жылы баспана құны айына шамамен 1% жоғалтып, тағы 10-15%-ға арзандауы мүмкін екен. Геосаяси жағдай күрт жақсармайынша, бағаның өзгеруіне алғышарттар әлі жоқ және күтілмейді», — деді Репченко.

Оның пікірінше, сақталған жеңілдетілген ипотека жағдайында тұрғын үй құны бұрынғысынша төмендейді, бірақ төмендеу қарқыны төмен болуы мүмкін. Және, ең алдымен, қолданыстағы жобаларда төмендету жасырын болады — ұсыныс бағаларында емес, жеңілдіктер көлемінде. «Және жеңілдіктер тікелей жеңілдік қана емес, сонымен қатар «сыйға тұрақ орны» сияқты басқа да акциялар. Жаңа жобалар арзан бағамен басталады», — деп түйіндеді сөзін Репченко.

Жаңа ғимаратты сатып алғанда, Сергей Зайцев эмоцияларсыз әрекет етуге және барлық факторларды есептеуге кеңес береді: сатып алынған мүліктің өтімділігінен бастап әртүрлі ипотекалық бағдарламалар бойынша пайыздарды артық төлеуге дейін. Қайталама нарықта ол иелері жедел түрде сатқысы келетін пәтерлерді жеңілдікпен қарауды ұсынады.