Соңғы айда мәскеулік пәтерлерді сенімхат бойынша сату бойынша ұсыныстардың саны дерлік үш жарым есеге – 5%-дан 17%-ға дейін өсті. Сарапшылар алаяқтар ресейліктердің шұғыл ақшаға мұқтаж елден кетіп жатқанын жамылып әрекет етуі мүмкін екенін ескертеді. Егер сатушы 30 пайыздан астам жеңілдік ұсынса, сатып алушылар сақ болуы керек, дейді риэлторлар.

Әлеуетті сатып алушылардың шамамен жартысы мұндай транзакцияларға сенімсіздікпен қарайды. Ал бекер емес – дейді «INCOM-Real Estate» қайталама нарық департаментінің мамандары.

«Сенімгер басқарушының тұрғын үйді сатуға қатысуы мәмілені кейіннен даулау мүмкіндігін болжайды», — дейді заң кеңесшісі Наталья Киселева. — Сенімхат сияқты заңды құжатты беру өз алдына бір жақты мәміле және сіз директордың шынымен де құжатты рәсімдеу кезінде хабардар болған пәтердің иесі екеніне сенімді болуыңыз керек. оның іс-әрекеттерінен, ақыл-есі дұрыс және өз еркімен әрекет етеді.

Дегенмен, сатып алушы үшін тәуекелдер тек құқықтық мәселелермен шектелмейді. «Тіркелген иелері бар тұрғын үйді сатып алу ықтималдығы жоғары», — деп жалғастырады Наталья Киселева. «Тәжірибе көрсеткендей, шетелге тез кеткен кезде пәтер иелері ұмытып кетеді немесе жай ғана тексеруге үлгермейді».

«Енді Ресейде қайталама тұрғын үй нарығында тек сенімхаттың көмегімен қашықтан мәміле жасауға болатыны анық», — дейді Ирина Доброхотова, Dombook басқарушы серіктесі, BEST- директорлар кеңесінің төрағасы. Новострой. — Және, әрине, прокси транзакция тәуекелдірек, ал сатып алушылар әрқашан күмәнмен қарайды. Сондықтан мұндай мәмілелер бұрын-соңды болмаған және үнемі сенімхат арқылы сатылатын нысандар нарық бағасынан төмен бағамен көрмеге қойылған.

Ресейліктердің шетелге жиі кетуіне байланысты сенімхатқа норма ретінде қарап, делдалдан жылжымайтын мүлікті нарықтық бағамен сатып алу керек деп күту біртүрлі болар еді, деп жалғастырады Ирина Доброхотова. Сатып алушы қандай жеке себептермен иесінің мәмілеге жеке қатысу мүмкіндігіне кедергі жасағанына мүлдем бей-жай қарайды. Сондықтан қожайындар пәтерді сатудың сапасы мен жеделдігіне байланысты 10-15% жеңілдіктер ұсынуы ғажап емес.

Күрделі жеңілдік — мысалы, 30-40% — сенгіш сатып алушыларды «босатады» және олар көптеген тәуекелдер туралы сирек ойлайды. Және олардың ауқымы өте кең, деп ескертеді Metrium басқарушы серіктесі Надежда Коркка.

Біріншіден, сенімхатта таза техникалық қателер болуы мүмкін. Екіншіден, олар алаяқтар. Мысалы, сенімді адам бір пәтерді екі рет сатып, заңсыз жолмен тапқан ақшамен қашып кетуі мүмкін. Немесе сатушы ақшаны алғаннан кейін сенімхаттың күшін жояды, ал сатып алушы меншігіне ие болмай, қаражаттан айырылады.

Үшіншіден, сенімгерлік басқарушының толық құқық қабілеттілігі болмауы мүмкін, ол әрқашан өкілеттіктерді тіркеу сатысында анықтала бермейді және мәміленің жарамсыз деп танылуына әкелуі мүмкін.

Бірақ жақсы жаңалықтар да бар. Жаңа тенденцияның арқасында қайталама нарықтағы пәтерлердің құны төмендей береді.

«Алты айда қайталама нарықтағы ұсыныс көлемі екі есе өсті», — дейді NDV Supermarket Real Estate қалалық жылжымайтын мүлік бөлімінің басшысы Елена Мищенко. – Сатылымдағы әрбір пәтерге қатысты ұсыныстардың осылайша айтарлықтай өсуімен қазірдің өзінде қоңыраулар мен басқа да сұраныстар екі есе азайды.

Мұндай жағдайда иелер арасындағы бәсекелестік күшейеді және олар жеңілдікпен жиі келісе алады. «Мен сатушылар 20-30% дейін жеңілдіктер ұсынатын мысалдарды білемін», — деп жалғастырды Елена Мищенко. – Үлкен бәсекелестік жағдайында тіпті орташа нарықтық баға бойынша пәтерлерді сатуға қойған сатушылар да (тіпті сапалы пәтерлер туралы айтсақ та, заңды кемшіліктері жоқ) жеңілдікке келісуге мәжбүр. Мұндай жағдайда орташа баға деңгейі төмендей алады».

— Бағаның қалыптан тыс жоғарылауы және халық табысының төмендеуі аясында сұраныс өткен жылмен салыстырғанда шамамен үштен біріне қысқарды және ұсынысқа сай емес. Бұл ретте ұсыныс өсуде және қазірдің өзінде рекордтық деңгейге жетті (тамыз-қыркүйек айларында плюс 35-45%), — Жылжымайтын мүлік нарығының көрсеткіштерін талдау орталығының басшысы Олег Репченко цифрларды келтіреді. — Тұрғын үй құны біртіндеп төмендеп келеді, бірақ ол әлі де тиісті баға белгісінен алыс.

Мәскеуде соңғы бес айда тұрғын үй құнының индексі ағымдағы жылдың көктеміндегі күрт өсімнен кейін 5,2% -ға төмендеді — орташа есеппен шаршы метрге 257 600 рубль болды. Мәскеу айналма жолының сыртында, бағалар сатып алушыға жақынырақ, құлдырау соншалықты байқалмайды, бірақ сонымен қатар: мамыр-қыркүйек айларында Жаңа Мәскеуде минус 3% (бір шаршы метрге орташа есеппен 201 800 рубльге дейін) және минус 2 Мәскеу облысында % (152 мың рубльге дейін).

— Нарықта толып жатыр, — дейді Олег Репченко. – Нәтижесінде сатушылар сатып алушылармен кездесіп, бағаны төмендетуге мәжбүр болады. Нақты мәмілелер қазірдің өзінде терең жеңілдікпен жасалуда. Дегенмен, Мәскеу облысында тұрғын үй құны өте жоғары. 2020–2021 жылдары ипотека мен депозит мөлшерлемесінің төмендігі аясында пәтерлер бір жарым есеге қымбаттап, нарықта баға көпіршігі көтерілді. 2020 жылы тұрғын үйдің бір метрі 180 000 рубль болса, қазір ол шамамен 260 000 рубльді құрайды.

IRN.RU болжамы бойынша, көпіршік жарылып, пәтерлердің құны 2020 жылдың басындағы деңгейге қайта оралуы мүмкін, яғни тұрғын үйдің жекелеген санаттарында 30%-ға дейін төмендеуі мүмкін. Нарықтағы осындай жағдай 2014-2017 жылдары болған. Содан кейін, қысқа айқай мен бағаның өсуі, сондай-ақ санкциялар мен рубльдің құлдырауы арандатқаннан кейін, тұрғын үй құны екі жыл ішінде сегментке байланысты 10-20% -ға төмендей бастады. Бірақ ол кезде нарықта көпіршік болмады. Ал қазір ол. Сондықтан бағалар көбірек түсуі мүмкін.