2022 жылы ресейлік жылжымайтын мүлік нарығы бірқатар ауыр соққыларды бастан өткерді. Арнайы әскери операцияның басталуы мен ішінара жұмылдыру туралы хабарландыру алғашқыда ипотекалық несие мөлшерлемесі көтеріліп, сатылым төмендеді, содан кейін тұрғын үй сату туралы хабарландырулардың күрт өсуіне әкелді. Нәтижесінде жылжымайтын мүлік нарығы үшін ұсыныс сұраныстан асып түсетін жыл аяқталып, бағалар құлдырай бастады. Бұл үрдіс 2023 жылы да жалғаса ма? Жағдай неге байланысты болады? Қандай тәуекелдер қалады? Жаңа ғимараттардың, қосалқы тұрғын үйлердің, сондай-ақ қала маңындағы жылжымайтын мүліктің бағасы қалай болады? Бұл туралы М.К.-ге жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшы, экономикалық Telegram арнасының авторы Алексей Кричевский айтты.
— 2023 жылы жылжымайтын мүлік нарығы үшін қызықты, маңызды және маңызды нені атап өту керек?
— Біріншіден, әзірлеушілер үш жылдық тойдан кейін «асқақ» және депрессияға ұшырайды. Субсидияланатын ипотека бойынша пайыздар 8-ге дейін ұлғайтылды, мөлшерлемесі нөлге жақын айлакер бағдарламалар да жабылды, яғни енді оның бағасына тұрғын үй құнының қосымша 20%-ын енгізу мүмкін болмайды. ипотека. Сондықтан, біз сектордың одан әрі шоғырлануын күтуге болады және оның бірден-бір нақты драйвері дерлік мемлекет — аумақтарды жаңартудан кешенді дамыту мен жаңа аймақтарды дамытуға дейін болады. Екіншіден, қайта сату бағасының төмендеу тенденциясы жалғасады және, мүмкін, тіпті үдей түседі, өйткені нарықта елден кеткендер есебінен де, инвестицияда қателескендер немесе жасамағандар да көп ұсыныс бар. ай сайынғы төлемдерді ипотека арқылы алыңыз. Сондықтан жыл соңына дейін баға кем дегенде 7-8 пайызға, ең көбі 20 пайызға дейін төмендейді деп айта аламыз.
– Демек, биыл Ресейде баспана қолжетімді бола ма?
– Бұл баспананың қолжетімділігі дегенді білдіретініне байланысты. Несиелер қолжетімді бола ма? Жоқ, қазірдің өзінде әлеуетті қарыз алушылардың жартысынан көбі скоринг сатысында (банктердің клиенттерді бағалауы) орналастырылған. Орталық банктің негізгі мөлшерлемені күрт төмендетуі екіталай, сондықтан ипотекалық несие мөлшерлемелері топ-банктердің ең төменгі мөлшерлемелерін көтерудің кезекті раундынан кейін шамамен қазіргідей деңгейде болады. Тұрғын үй арзандай ма? Екіншілік — әрине иә, жаңа ғимараттар — иә, өйткені әзірлеушілер жағдайларға бейімделуі керек. Елдегі жылжымайтын мүліктің де құны бірте-бірте төмендейді, өйткені үй салу үшін жеңілдікті несиелеу шарттарына қарамастан оған сұраныс азаяды.
– Ресейдің әртүрлі қалаларында жылжымайтын мүлікке қатысты жағдай қалай – ең қымбат баспана қай жерде, ал ең қолжетімді баспана қайда?
— Ең қымбат — анық, Мәскеуде және аймақта, Сочиде, Геленджикте және Санкт-Петербургте. Күтпеген жерден Калининград облысындағы Зеленоградск шыңына шықты — бұл Балтық теңізінің жағалауындағы курорттық қала. Бұл бір шаршы метрі 200 мыңнан асатын қалалар. Сонымен қатар, «шаршы» құны 50 мың рубльден төмен қаланы табу қиын болмайды — олардың көпшілігі бар.
Өз үйіңізді тұрғызған кезде сіз тек бір нәрсені түсінуіңіз керек. Егер сіз барлық ықтимал тәуекелдерді есептеп шықтыңыз деп шешсеңіз, материалдардың, жұмыс күшінің, жабдықтың бағасының барлық ықтимал өсуін сметаға енгіздіңіз, оған кемінде тағы 30% қосыңыз. Қайта есептегеннен кейін, қайсысы жақсы екенін ойлаңыз — дайын үй сатып алу немесе өзіңізді салу. Барлығы мүмкіндігінше қарапайым.
— Биылғы жылға жылжымайтын мүлікті сатып алу бойынша қандай кеңес бере аласыз — жақсы уақытты күту керек пе, ал егер сатып алсаңыз — қашан, не және қайдан?
Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде әмбебап кеңес жоқ. Адамдардың жағдайлары мен қаржылық мүмкіндіктері өте әртүрлі. Біреу жақсы ақша тауып, тұрмыс жағдайын жақсартуға мүмкіндігі бар, ертең өзіне ұнайтын пәтердің бағасы 15-20 пайызға арзандайтынын көп ойланбайды. Кейбіреулер үшін кеңейту отбасына қосылғаннан кейін қажет, біреу ата-анасымен немесе жұбайымен бірге кетеді. Егер сатып алу қажеттілігі туындаса және пәтер алуға мүмкіндік болса, оны алып, сатып алу керек. Бірақ сонымен бірге, қазіргі жағдайда нарықта тиімді сұраныс пен ұсыныстың үлкен көлемі болмаған жағдайда, сіз өзіңіз үшін өте жақсы жеңілдік туралы келіссөздер жүргізе алатыныңызды есте сақтаңыз. Кейде кәдімгі сату үшін 15% жетеді, ал шұғыл сату үшін 30% дейін жетеді, әсіресе ипотека түріндегі ауыртпалық болса.