Ресейлік коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы ерекше қалпына келтіруді бастан кешіруде. 2022 жылдың алдын ала нәтижелері бойынша кеңселерге, қоймаларға, қонақүйлерге және сауда орталықтарына салынған инвестицияның жалпы көлемі 25%-ға өсіп, 221 млрд рубльге жетті. Хайпты түсіндіру оңай — шетелдік бизнес Ресейден асығыс кетіп, активтерін үлкен жеңілдіктермен сатуда.

Кеңселер

Өткен жылы инвесторлардың ең үлкен белсенділігі кеңсе сегментінде байқалды: ол коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестицияның 37%-ын құрайды. CORE.XP кеңсесінің жылжымайтын мүлік бөлімінің басшысы Ирина Хорошилованың МК-ға айтуынша, жалға алушылардың көпшілігі құрылыс материалдарының қымбаттауына байланысты дайын үй-жайларды таңдаған. Сонымен қатар, сұраныстың жалпы көлемінің 19%-ы сатып алу-сату операцияларына тиесілі. Оның айтуынша, ағымдағы жылдың желтоқсан айында бос орындардың үлесі 11%-ға дейін өскен.

Халықаралық компаниялардың жаппай кетуіне байланысты бос үй-жайлардың көпшілігі А класындағы ғимараттар сегментінде қалыптасты.Бұл үрдіс әсіресе Мәскеу қаласы мен астананың Ленинград іскерлік ауданында айқын байқалды. Белокаменнаядағы пәтер иелері үшін ең қиын жағдай Мәскеу айналма жолының сыртында орналасқан кеңселерде байқалады: мұнда бос орындардың үлесі 2022 жылы 21,2% -ға дейін өсті. Жалдау ақысын үнемдегісі келетін кәсіпорын басшылары осы жайтқа назар аударуы керек.

Осындай процестер Санкт-Петербургте де жүріп жатыр. Мұнда мамандардың айтуынша, биылғы жылдың қорытындысы бойынша ауданның 12-14 пайызы бос болуы мүмкін.

Жалға алушылардың профилі өзгерді. Осылайша, Николиердің айтуынша, елордалық кеңселерге сұраныстың 48% мемлекеттік органдар мен өнеркәсіптік компанияларға, ең алдымен мұнай-газ секторына тиесілі. Бір жыл бұрын бұл секторлар жиынтықта небәрі 19%-ды құраған. Бірақ IT және телекоммуникацияның үлесі бір жылда 30%-дан 9%-ға төмендеді. Дәл осындай жағдай Санкт-Петербургте де байқалады. Өзгерістердің себебін Цифрлық даму министрлігі түсіндірді: оның деректері бойынша, биылғы эмиграцияның екі толқыны кезінде 100 мыңға жуық IT-маман Ресей Федерациясынан кетіп, оралмаған.

Сарапшылардың пікірінше, мемлекет қатысатын компаниялар алдағы 3 жыл ішінде нарықтағы сұраныстың негізгі драйверлері болады. Хорошилованың болжамы бойынша келесі жылы халықаралық компаниялардың кетуіне байланысты тегін жоғары сапалы кеңселердің, соның ішінде тікелей жалға беру мен қосалқы жалға берудің ең жоғары үлесі 2023 жылдың бірінші тоқсанының соңында болады. Сонымен бірге, оның пікірінше, орташа жалдау мөлшерлемелері ағымдағы деңгейде қалады, бірақ сұралған тарифтер мен олардың транзакциялардағы мәндері арасындағы айырмашылық артады. Осылайша, жалға алушылардың лайықты кеңсені жеңілдікпен жалға алу мүмкіндігі болады.

Қоймалар

Биылғы жылы екінші ірі инвестиция қойма сегменті болды (34%). Логопарктерге салынған инвестиция шамамен 75 миллиард рубльге жетті. (2021 жылдың қорытындысымен салыстырғанда +23%), бұл осы сектор үшін тарихи рекорд. Жылдың басты мәмілелерінің бірі Мәскеудің оңтүстігіндегі Домодедоводағы бұрын чехтарға тиесілі болған South Gates логоппаркінің сатылуы болды. Аты-жөнін атамау шартымен сарапшылар мойындағандай, халықаралық операторлар активтерін ресейліктерге үлкен жеңілдіктермен сатады. Көбінесе жеңілдік нарық бағасының 50% жетеді.

Сбербанк кепіл қызметі талдаушыларының есептеулері бойынша, тартылған инвестиция көлемі бойынша құрғақ, салқын және мұздатқыш бөлмелері бар көп температуралы қоймалар (46%) көшбасшы болды. Олардан кейін феллмент орталықтары (36%) – тауарларды сұрыптауға, таңбалауға, буып-түюге, таратуға және уақытша сақтауға бағытталған қойма кешендері келеді. Нарықтың шағын үлесін (6-7%) көтерме тарату, көпқабатты қоймалар мен өнеркәсіптік және қоймалық нысандар алады.

Build-to-suit принципіне негізделген қойма жобаларын жүзеге асыру үрдісі жалғасты. 2022 жылдың ортасына қарай инвестицияның жалпы көлеміндегі «нақты клиент үшін» жобалардың үлесі 65% құрады.

Логопарктерге сұраныстың негізгі драйверлері бөлшек сауда болып табылады: соңғы екі жылдағы көшбасшы электрондық коммерция, сонымен қатар классикалық бөлшек сауда, ең алдымен азық-түлік, дамушы. және танымал дискунт пішімі.

Тағы бір қызықты тенденция – қойма операторлары цифрландыру курсынан өтті. Сонымен, желтоқсан айында Санкт-Петербург маңында еліміздің солтүстік-батысында алғашқы роботтық сұрыптау орталығы ашылды. 95 робот сағатына 4000-нан астам жүкті өңдейді.

«Нарықта С класындағы үй-жайлардың көп саны пайда болды, бірақ В және А кластарының тегін жоғары сапалы қоймаларын, тіпті дұрыс аумақта табу қиын», — Мәскеудегі жалға беру компанияларының негізін қалаушы Павел Мухортов және Мәскеу облысы, деді М.К. — Аумағы 500 шаршы метрге дейінгі құрғақ қоймалар үлкен сұранысқа ие. м.Бірақ үлкен тоңазытқыштар маңызды емес болды. Тұтынушылар бірнеше паллеттен сақтап, нақты алып жатқан кеңістікке сәйкес төлегісі келеді. Сұралған температуралар әртүрлі. Қойма нарығының қатысушылары әуежайлар маңында көп температуралық камералары бар жаңа үлкен тоңазытқыштардың құрылысын күтуде.

Қол жетімді ұсыныстың өсуінің әсерінен 1-тоқсандағы ең жоғары мәндерге жеткеннен кейін (жылына шаршы метрге 6000-6500 рубльге дейін) олар 2021 жылдың соңындағы деңгейге (ш. шаршы үшін 5500-5600 рубль) оралды. . m жылына) және осы деңгейде бекітілген. Павел Мухортовтың айтуынша, 2023 жылы А және В класындағы қоймалардың тарифтері онша өзгермейді, бірақ С класындағы қоймаларды жалға алу әлдеқайда арзандайды.

Сауда орталықтары

Бөлшек жылжымайтын мүлік секторы (коммерциялық жылжымайтын мүлікке салынған инвестициялар құрылымында 17%) 2022 жылы Батыс санкцияларынан басқаларға қарағанда көбірек зардап шекті. Мысалы, қаңтар-қараша аралығында Мәскеу мен Мәскеу облысының ірі сауда орталықтарында (80 000 шаршы метрден астам) Mall индексі (1000 шаршы метрге келушілер саны) өткен кезеңмен салыстырғанда 25%-ға төмендеді. жыл.

2022 жылы санкциялардың қысымымен барлық қоғамдық халықаралық брендтер Ресейден кетті немесе қайта құрылымдалды. IKEA мен H&M бренд тобының кетуі сауда орталықтарының иелері үшін ең сезімтал болды. Қайта құрылымдалған брендтердің арасында поляк LPP (RE, Sin, M, CR, XC) және CCC (Obuv), McDonald’s (Дәмді және нүкте), француздық L’Occitane (L’Occitane), испандық Mango, Reebok (SneakerBOX) бар. , Samsonite (ChemodanPRO), Sephora (Ile de Bote сатып алды) және т.б.Сонымен қатар бірқатар түрік және армян брендтері, керісінше, Ресей нарығына шығуға шешім қабылдады.

Шетелдік брендтердің кетуін ең ірі сауда орталықтары қатты сезінді – олардың келушілері бір жылда 25%-ға төмендеді. Бұл жағдай әзірлеушілерді жаңа жобаларды жүзеге асырудан бас тартуға мәжбүр етеді, сондықтан 2022 жылдың соңына қарай бөлшек жылжымайтын мүлікті пайдалануға беру ең аз болады. Елордада 2022 жылдың 9 айының қорытындысы бойынша аумағы 64 400 шаршы метрді құрайтын тек 4 жаңа сауда орталығы ашылды. m, Knight Frank Russia баяндамасына сәйкес. Бұл бір жыл бұрынғы көрсеткіштен 61,5 пайызға аз.

Сарапшылардың пікірінше, сауда алаңдарын ең белсенді жалға берушілер биыл темекі дүкендері, қоғамдық тамақтандыру орындары мен сән сатушылар болды. Соңғы 5 жылда алғаш рет сауда орталықтарындағы үй-жайларды жалға беру бойынша жаңа мәмілелер құрылымында «қызмет көрсету және ойын-сауық» санаттары (фитнес, жөндеу шеберханалары, сұлулық салондары, медициналық орталықтар, жалға беру пункттері, термалды ванналар, боулинг аллеялар, квесттер) дәстүрлі көшбасшы — сән сегментін (киім, аяқ киім, аксессуарлар) «қуып кетті».

Құрылымдық өзгерістер тек халықаралық брендтердің кетуіне байланысты болған жоқ. Бұл секторға коронавирустық пандемия және онлайн сауданың дамуы теріс әсер етті. Әрине, 2023 жылы бұл факторлардың әсері әлсіремейді. Бос кеңістік деңгейінің артуына байланысты әзірлеушілердің Мәскеуде және аймақтарда жаңа сауда орталықтарын пайдалануға беру жоспарлары түзетіледі. Сірә, ескірген сауда орталықтары мамандандырылған форматтарға ауысады: ойын-сауық, жиһаз, жеңілдік дүкендері. Бөлшек сауда алаңының бір бөлігін қоймаларды немесе өндірістерді орналастыру үшін пайдалануға болады.

Қонақ үйлер

Өткен жылы халықаралық брендтер (IHG, Marriott және Sokos) ресейлік қонақүй нарығынан шықты, кейбір операторлар елдегі қызметін шектеді, сонымен қатар кейбір жобалардан бас тартты. «Бұл шешімдер жоғары сапалы жұмыс істейтін қонақ үй нысандарының санын қысқартуға әкелмеді, өйткені көп жағдайда Ресей Федерациясындағы қонақ үйлер шетелдік компанияларға тиесілі емес, олар басқаратын немесе франчайзингке ие болған», — деді басқарма басшысы. CORE консалтингтік қызмет көрсету платформасы және инвестиция және капитал нарығы бөлімі XP Ирина Ушакова.

Оның пікірінше, 2022 жылы ішкі туризмнің өсуі мен мемлекеттік көмектің арқасында ресейлік қонақжайлылық индустриясы сыни құлдыраудан құтыла алды. Қолдау шараларының ішінде КӘЖ үшін 5 жылға «нөлдік» ҚҚС және 5% мөлшерлемемен жеңілдетілген несиелер беру бағдарламасын ерекше атап өткен жөн. Сонымен қатар, қонақ үй нарығы кэшбэк бағдарламасымен, сондай-ақ қаладан тыс және аймақтық туризмді дамыту арқылы қолдау тапты. Нәтижесінде Ресейде жаңа туристік бағыттар пайда болды.

Ушакованың болжамы бойынша, 2023 жылы шетелдік туристер ағыны шектеулі болып қалады, бұл люкс сегменті мен жоғары баға сегментіндегі қонақүйлердің толу деңгейіне әсер етеді. Белсенді ішкі сұраныс қонақүйлердің көбірек бюджеттік сегменттерге жүктелуін ынталандырады. «2023 жылы Ресей Федерациясында коммерциялық жылжымайтын мүлікке күтілетін жалпы инвестиция шамамен 200 миллиард рубльге жетуі мүмкін. Шетелдік меншік иелерін қалдыру үдерісіне байланысты біз коммерциялық жылжымайтын мүлікпен ірі мәмілелер күтеміз», — деп қорытындылады Ушакова.