1 қыркүйекте Ресейде жылжымайтын мүлікке меншік құқығын реттейтін Азаматтық кодекске түзетулер күшіне енді. Атап айтқанда, жаңа ережелерге сәйкес, мемлекет тұрғын және тұрғын емес үй-жайларды мақсатсыз пайдаланған жағдайда оларды мәжбүрлеп сатып алуға бастама жасай алады. Басқаша айтқанда, тұрғын пәтердің иесі жатақхана ұйымдастырғаны үшін, ал гараж иелері сол жерде қойма немесе кәсіп ашқаны үшін жоғалуы мүмкін. Бұл процедураның бірінші қадамы көршілердің шағымы болуы керек.

Азаматтық кодексте бірден екі тарау пайда болды, олар жылжымайтын заттардың құқықтық режимінің ерекшеліктеріне арналған (бұл тұрғын және тұрғын емес ғимараттардың, үй-жайлардың және жалпы кез келген жылжымайтын мүлік объектілерінің кодексіндегі атау). Атап айтқанда, ағымдағы жылдың 1 қыркүйегінен бастап жылжымайтын мүлікті басқа мақсаттарға пайдалану, сондай-ақ сол ғимаратта орналасқан басқа үй-жайдың меншік иелерінің құқықтарын бұзу объектіні жария аукцион арқылы мәжбүрлеп сатуға әкеп соғуы мүмкін.

Басқаша айтқанда, сіз тұрғын үйді немесе пәтерді жатақханаға немесе өнеркәсіптік алаңға айналдырғаныңыз үшін мүлкіңізден айырылып қалуыңыз мүмкін («Мен де резеңке бұйымдарды машинада аздап тігіп, штамптаймын» опциясы, сондай-ақ криптовалюта өндіру). Бірақ күшті иелері үшін бұл жағымсыз жаңалық үшін бір жақсы жаңалық бар: мүлік бірден алынбайды, олар алдымен ескерту жасайды. Және бір түсініксіз: жеке үйлерді, пәтерлерді, гараждар мен сарайларды тексеру процедурасы тек бірдеңе мазалаған көршілердің «сигналымен» іске қосылады.

Егжей-тегжейсіз заң

Сонымен, Азаматтық кодексте екі жаңа тарау пайда болды: 141 – «Жылжымайтын заттар» және 287 – «Ғимараттарға, құрылыстарға, аяқталмаған құрылыс объектілеріне, үй-жайлар мен автотұрақтарға мүліктік және өзге де заттай құқықтар». Олардың біріншісі үй-жайлардың анықтамасын қамтиды және олардың құқықтық қалыптасуының нұсқаларын реттейді. Бірақ теріс пайдаланғаны үшін «санкциялар» режимі 287-бапта қамтылған.

Негізгі дәйексөз мынадай (287.4-баптың 1-тармағы): «Үй-жайдың, автотұрақтардың меншік иесі өзіне тиесілі үй-жайларды, автотұрақтарды мақсатына сәйкес иеленеді, пайдаланады және оған билік етеді. Үй-жайлардың, автотұрақтардың меншiк иесiнiң оларды сол ғимаратта, құрылыста орналасқан басқа үй-жайлардың, автотұрақтардың иелерiнiң құқықтары мен заңмен қорғалатын мүдделерiн бұзатын тәсілдермен пайдалануға құқығы жоқ.

Сол бапта (3-тармақ) тұрғын үйде (жеке үй, пәтер) нақты «азаматтардың тұрғылықты жерінен» басқа, бұл үй-жайды тұрғын емес санатқа ауыстырмай, ештеңе жасауға жол берілмейтінін тағы да растайды.

Санкциялар (287.7-бап) «үй-жайдың иесі оны басқа мақсаттарға пайдаланса, көршілерінің құқықтары мен мүдделерін жүйелі түрде бұзса немесе үй-жайды ұқыпсыз күтіп-баптаса, оның бұзылуына жол берсе» келеді (287.7-бап). Сонда мемлекеттік немесе муниципалды орган – басқаша айтқанда, жергілікті билік – «иесіге бұзушылықтарды жою қажеттігін ескерте алады» (егер біз «қирандыларды» жөндеу туралы айтатын болсақ — олар оны жүзеге асыруға сәйкес мерзім береді) .

Ескертуге құлақ аспай, теріс пайдалануды жалғастырған (немесе көршілерінің құқықтары мен мүдделерін бұзған) немесе дәлелді себептерсіз жөндеу жұмыстарын жүргізбегендер үшін жергілікті атқарушы органдардың бастамасымен сот процесі басталады. Сот мiндеттi емес, бiрақ «сот үкiмiн орындауға арналған шығыстарды шегерiп, сатудан түскен түсiмдi иесiне төлей отырып, мұндай үй-жайды ашық аукционда сату туралы шешiм қабылдауы мүмкiн». Бұл ережелердің барлығы автотұрақ орындарына қатысты екені ерекше атап өтіледі.

Көріп отырғаныңыздай, заң ресейлік құқықтық дәстүрге, «бағдарламаға» толығымен сәйкес келеді: нені теріс пайдалану және көршілердің құқықтары мен мүдделерін бұзу не болуы мүмкін, заңға тәуелді актілермен анықталады. Сонымен қатар, маневр еркіндігі жергілікті билік органдарына (олар мұндай құбылыстармен күресуі мүмкін, бірақ міндетті емес) және соттарға (аукционда сату туралы шешім қабылдауы мүмкін немесе олар мүмкін емес) қалдырылған.

Олар кімнен қорқады?

Бірақ ресейлік заң шығару жүйесі үшін өте тән емес нәрсе — бұл заңның күшіне енуін жеделдету: 2023 жылдың қыркүйегінде бізде қазір жаңа баптар бар. Мемлекеттік Думаның мемлекеттік құрылыс және заң шығару комитетінің басшысы Павел Крашенинников бұған «елдегі қазіргі күрделі экономикалық жағдай» түрткі болды.

Инновациялар бұрыннан бар сот тәжірибесіне түседі: Мәскеуді қоспағанда, көптеген аймақтарда жылжымайтын мүлік иелері мен жергілікті билік органдары немесе тұрғын үй және гараж кешендерінің әкімшілігі арасында сот процестері болды және жалғасуда. Олардың пәні, әдетте, меншік иелерінің өз мүліктерін табыс үшін «шығармашылық» пайдалануы болып табылады.

Тұрғын емес қорларға ауыстырылмаған тұрғын пәтерлер үшін бұл, әрине, туристер мен резидент емес жұмысшыларға ақша табудың тәсілі ретінде жатақханалар (жеке даму аймақтарында — қонақ үйлер). Гараждар, қайық үйлері мен сарайлар үшін «рөлді» таңдау әлдеқайда кең: сол өзі жасаған қонақүйден (мұны жағалаудағы қалалардың тұрғындары жақсы көреді) шина дүкендеріне, автокөлік қызметтеріне және тіпті шағын зауыттарға дейін. Және, әрине, барлығының қоймалары.

Көбінесе, заңнамалық инновацияларға дейін сот ісін жүргізу жылжымайтын мүлік иелерінің жеңіліске ұшырауымен аяқталды: сот жатақхананы жоюға бұйрық берді, ГСК аумақтарында «басып кету» немесе дедовщина әрекеттері. Енді, шамасы, соттарға мұндай шешім қабылдау оңайырақ болады: Азаматтық кодекс бұл үшін стандартты тетік ұсынады.

«Бұл инновацияның басты салдары көршілердің бір-біріне ықпалының кеңеюі», — деп түсіндіреді заңгер Алексей Голубев. — Ең алдымен, біз ГСК, СНТ және көпқабатты үйлердегі көршілер туралы айтып отырмыз: тұрғындар, сонымен қатар үйдің басқармалары мен кеңестері оларға кедергі келтіретіндерге нақты әсер ету тұтқасына ие. Мысалы, бау-бақша учаскесінде тауық өсіру оқиғасы: бұл орынсыз пайдалану, енді мұндай көршінің үстінен билікке шағымдану соттың дерексіз шешімімен емес, мүлікті айырумен қорқытуы мүмкін. Сонымен қатар, ауылдық жерлердегі жеке сектордағы көршілер де осындай рычагтарға ие болды: олардың құқықтарын бұзудың өзі басып алуға себеп болмайды, бірақ олар биліктің назарын үйді немесе гаражды пайдалануға аудара алады. басқа мақсаттар үшін.

Заңгердің айтуынша, нақты өмірде учаскеде не істеуге болады және не істеуге болмайды деген сұрақ көптеген аймақтарда әлі де азды-көпті бейресми түрде шешілетін болады. Дегенмен, жергілікті қауымдастық пен билікті елемей, өз территорияңызда «қалағаныңызды» жасау әлдеқайда қиын болады.