Мәскеу қазан айында жаңа үйлердегі пәтерлердің бағасы ең көп төмендеген қалалардың үштігіне енді. Сонымен қатар, арзан баспанаға деген жалпы үрдіске қарамастан, Ресейде бір шаршы метрдің құны өскен елді мекендер бар. Неліктен бұл болып жатыр және жыл соңына дейін сатып алушыларды не күтеді, дейді «МК» мамандары.

Тұрғын үй бағасының құлдырауы қазан айының статистикасында анық байқалды. Бұл туралы Ресейдің 70 ірі қаласындағы пәтер нарығын зерттеген «Апартамент әлемі» федералды порталының мамандары айтты.

Ең бастысы, соңғы айда тұрғын үй құны Грозныйда – 6,8%-ға, Мурманскіде – 4,1%-ға және Мәскеуде – 3,9%-ға төмендеді. Севастополь, Нижний Тагил, Калининград және Махачкалада баға 2-3 пайызға төмендеді. Және бұл әзірлеушілер сұранысты қолдау үшін 5-тен 30% -ға дейін жеңілдіктер беретініне қарамастан, нәтижесінде ұсыныстың орташа құнын төмендетеді. «Қазір бастапқы тұрғын үй нарығында жобалардың шамамен 78%-ында жеңілдіктер бар», — дейді NDV Supermarket Real Estate сарапшылары.

Жоғарыда аталған қалалар мен оларға қосылған оңтүстік астананың сол «үштігі» де жыл басынан бері күзде пәтер құны бойынша көш бастап келеді. Грозныйда орташа ұсыныс бағасы 15,4%-ға, Сочиде – 13,6%-ға, Мурманскіде – 8,8%-ға, Мәскеуде – 6,2%-ға төмендеді.

Бір қызығы, Мәскеу чемпионатта шаршы метрінің бағасы бойынша Сочиге жеңіліп қалды — 326 мың рубльге қарсы 318 мың. Санкт-Петербург 225 мың рубльмен үшінші орынды иеленді.

— Жаңа құрылыстар нарығында өсім үшін ойнау әдетке айналған, бұл әлдеқашан әуесқойлыққа айналды, — деп түсіндірді «Жылжымайтын мүлік нарығының көрсеткіштері» талдау орталығының жетекшісі Олег Репченко. «Бағаның көтерілуіне себеп жоқ сияқты көрінгеннің өзінде (тұрғын үй нарығында ұсыныс өсіп, үй шаруашылығының кірісі төмендеп, сұраныс азайып келеді), құрылыс салушылар әлі де бағаны төмендетуге асықпайды, ал кейде керісінше, олар пәтерлердің құнын көтерудің жаңа мүмкіндіктерін іздеуде. Бұл, мысалы, өте арзан ипотекамен болды, оны іске қосу әзірлеушілер бағаны 20% дейін көтере бастады. Бірақ тәжірибе көрсеткендей, тіпті тегін дерлік ипотека бастапқы тұрғын үй нарығын қолдағанымен, сұранысты қайтара алмайды. Өйткені тұрғын үй бағасы қазір тиімді сұраныстан алыс. Соңғы екі жылда пәтерлер Мәскеуді айтатын болсақ, 1,5-2 есеге қымбаттады. Бірақ халықтың табысы соншалықты өскен жоқ.

Тұрғын үйді сату өткен жылғы деңгейден артта қалып отыр, нарық толып жатыр. Қазан айының соңында NOSTROY Ресейде соңғы дайындық сатысында тұрған жаңа ғимараттардағы 72 миллион шаршы метр пәтерлер сатылмай қалғанын хабарлады. Бұл Ресейдегі тұрғын үйді пайдалануға берудің жылдық көлемі дерлік.

— Нарықтағы сұранысты қайтарып, сатылымды арттыру үшін құрылыс салушылар бағаны төмендетуге мәжбүр болады. Тұрғын үйдің құны бүгінде бұрын-соңды болмаған жоғары деңгейде, нарықта баға көпіршігі көтерілді. Тағы да, Мәскеуді қарасаңыз, 2020 жылы қайталама нарықтағы тұрғын үйдің бір метрі 180 000 рубль болса, бүгінде ол 260 000 рубльді құрайды. Жаңа ғимараттар нарығында шаршы алаңның құны одан да жоғары. Бірақ баға көпіршігі қазірдің өзінде сөне бастады: соңғы жарты жылда Мәскеуде тұрғын үй құнының индексі 5,9%-ға төмендеді. Бұл ұсыныс бағасы. Жеңілдіктерді ескерсек, транзакция бағасы одан да төмен, дейді Репченко.

Компанияның бас директоры Павел Луценко: «Банктер құрылыс салушыларға «нөлге жақын» ипотекаға тыйым сала бастағанда, жаңа ғимараттарға сұраныс төмендей бастады. – Ал осы бағдарламалар бойынша сатып алынған пәтерлердің құны 25 пайызға, тіпті одан да көпке көтерілгендіктен, бағаның көпіршігі сейіле бастады.

Сондай-ақ, қазан айында «шаршы» «ауыр» қалалар бар, бірақ, әрине, олар елордалық көрсеткіштерден алыс. Мысалы, Новокузнецкіде бір шаршы метрдің құны 4,3%-ға өсіп, 99 мың рубльге жетті, Краснодарда – 2,1%-ға (131 мың рубль). Дегенмен, баспана бағасының өсуі мұнымен бітпеуі әбден мүмкін.

«Ресей қалаларының көпшілігінде соңғы екі жылдағы оқиғалар (пандемия, санкциялар, импорттық шектеулер, тапшылық, инфляция және қымбат несиелер) нәтижесінде құрылыс құны орташа нарықтық тұрғын үй бағасына сыни тұрғыдан жақындады», — деп түсіндіреді Dombook басқарушы серіктесі, «БЕСТ-Новострой» директорлар кеңесінің төрайымы Ирина Доброхотова. – Соның салдарынан құрылыс салушылар қымбаттаған шығындардың әсерінен бағаны көтеруге немесе мүлде жұмыс істемеуге мәжбүр. Бағалар өзіндік құнға байланысты емес және сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдігіне тәуелді аймақтарда (бұл екеуі де облыстары бар астаналар, Қара теңіз жағалауындағы қалалар, Қазан және бірқатар басқалар) бағалар көктемнен бастап не баяулады, не азайып келеді.

Мүлік бағасының әдеттен тыс күрт өсуі немесе төмендеуі (ай сайынғы негізде 10-30%) әрқашан өте шектеулі нарықтың нәтижесі болып табылады, дейді сарапшы. Ұсыныс көлемі неғұрлым аз болса, соғұрлым аз себептер оған айтарлықтай әсер етуі мүмкін. Мысал: қалада ұзақ уақыт бойы бастапқы нарықта бір стандартты жаңа ғимарат өткен жылдың алдындағы бағамен (мысалы, бір шаршы метрге 100 мың рубль) және келесі айда сәнді бизнес-класс жобасы ұсынылды. шаршы метрі 200 мыңнан сатылымға шығады». Статистика қаладағы орташа бағаның айына 50%-ға өсетінін көрсетеді.

Бұл жағдай теориялық, бірақ нақты жағдайлар көбіне онша алыс емес, дейді Ирина Доброхотова. Мысалы, Челябі мен Волгоградта 2022 жылдың қаңтарында бір шаршы метрдің құны тиісінше шамамен 64 және 56 мың рубльді құрады — өзіндік құн деңгейінен төмен. «Демек, өсім», — дейді Ирина Доброхотова. «Жалпы, сіз 70 мың рубльден арзан шаршы метрді мәңгі ұмыта аласыз».

Жыл соңына дейін инертті жылжымайтын мүлік нарығынан ерекше нәрсе күтуге тым аз уақыт қалды, деп есептейді сұхбаттасушылар. Егер жыл басынан бері баға динамикасы кейбір жерлерде әсерлі көрсеткіштерді көрсетсе, ай сайынғы өсім барлық жерде дерлік ақылға қонымды диапазонда. Демек, жыл соңына дейін бір шаршы метр құнының аймақтық өзгерістері бүгінгі мәндерден плюс немесе минус 5%-дан әрең аспайды.

— Әдеттегідей, желтоқсан айының соңы – қаңтардың басында әзірлеушілерден жаңа жылдық жеңілдіктер күтуге болады, бірақ 15-20% жеңілдіктер ұсынылған жобаларда бұл мүмкін емес, — деп санайды Ирина Доброхотова.

– Соңғы айда бір шаршы метрдің орташа құны қайталама нарықта – шамамен бір жарым пайызға төмендеді. Жыл соңына дейін және жақын болашақта Мәскеу мен аймақтың бастапқы және қайталама нарықтарында баға өспейді — бұл үшін ешқандай алғышарттар жоқ, — деп болжайды INCOM-Real Estate талдау орталығының басшысы. Дмитрий Таганов.

Жылжымайтын мүлік нарығының индикаторларының болжамы бойынша, Мәскеуде 2022-2023 жылдары тұрғын үй құны екі жыл бұрынғы деңгейге оралып, 30% -ға дейін төмендеуі мүмкін. Ал нарық бұл құлдыраудың жартысына жуығын айқын немесе жасырын түрде қайтарып алды. Расында, тұрғын үй бағасының тікелей төмендеуімен қатар, жеңілдіктер де бар. Мәскеудегі қайталама тұрғын үй нарығында жеңілдік 20% жетеді, бастапқыда — 30%.