Жылжымайтын мүлік нарығында «көпіршік» өршіп тұр: ипотека рекордының кері жағы
Биыл Ресейде ипотекалық несие нарығының өсу қарқыны 15 пайызға дейін төмендеуі мүмкін, деп хабарлады РФ Орталық банкінің банктік реттеу және талдау департаментінің директоры Александр Данилов. Субсидияланған ипотекалық бағдарлама енді жағдайды құтқармайды. Біріншіден, желтоқсанда мөлшерлеме 8 пайызға дейін көтерілді. Екіншіден, реттеушінің өзі құрылыс салушылардан жеңілдетілген ипотекаға қосымша ескертпелер енгізуді жоспарлап отыр, өйткені бұл өнім бойынша мөлшерлеме көбінесе қарыз алушы үшін қосымша тәуекелдерді тудыратын пәтерді асыра бағалауға байланысты нөлге дейін төмендейді. Қазіргі жағдай ипотекалық несие нарығында «көпіршіктің» қалыптасуына толы, деп хабарлады МК мамандары.
2022 жылдың желтоқсанында берілген тұрғын үй несиелерінің көлемі қарашамен салыстырғанда 50 пайызға артып, рекордтық сома 697 миллиард рубльге жетті. Осының аясында тіпті билік жеңілдетілген ипотекалық бағдарламадан бас тарту мүмкіндігін қарастырып жатыр деген ұсыныстар да болды. Содан кейін, желтоқсанның соңында олар соған қарамастан оны бірден бір жарым жылға — 2024 жылдың 1 шілдесіне дейін ұзартуға шешім қабылдады, бірақ мөлшерлемені 7%-дан 8%-ға дейін арттыру арқылы. Бірден бұл нысандағы бағдарлама өзінің тартымдылығын жоғалтты деген пікір пайда болды. Осыған байланысты, нарық биылғы жылы Ресей Банкі болжағандай, оның өсуін тіпті 15% -дан астам баяулатуы мүмкін.
Сонымен қатар, қызықты есептеулерді Ұлттық несие тарихы бюросы (NBCH) қаңтарда жариялады.Олардың мәліметтері бойынша, 2022 жылдың желтоқсанында отбасының ипотекаға қызмет көрсету үшін ұсынылатын табысы орташа есеппен 80,7 мың рубльді құрады, бұл шамамен 4% артық. 2021 жылдың желтоқсанымен салыстырғанда Бұл ретте өңірлер бойынша деректер бұл көрсеткіштен жоғары қарай жиі ерекшеленеді.Осылайша, Мәскеуде ұсынылған отбасылық табыс деңгейі ең жоғары: қарыз алушылар 153 мың рубльден астам табыс табуы керек.Мәскеу облысында – 118,9 мың рубль, Санкт-Петербургте — 101,6 мың рубль, Ханты-Мансийск автономиялық округінде — 90,8 мың рубль, Приморск өлкесінде — 88,4 мың рубль. Яғни, орташа қажетті табыстың 80,7 мың рубльінен отбасы 26,9 төлейді. мың ипотека, ал қалған 53,8 мың рубль тіпті балалармен немесе басқа несиелермен (мысалы, автокөлік үшін) жайлы өмір сүреді. Мұның бәрі Ресейдегі экономикалық құлдырау, екі таңбалы инфляция және пандемиядан кейінгі қалпына келтіру үшін қысқа үзіліспен 10 жылға жуық уақыт бойы жалғасып келе жатқан халықтың нақты кірістерінің төмендеуі жағдайында да өзгеріссіз қалуы керек. Сарапшылар ипотека нарығының баяулауының басқа да таза экономикалық себептерін көрсетеді.
Олег Репченко, «IRN.RU жылжымайтын мүлік нарығының көрсеткіштері» талдау орталығының жетекшісі:
«Бүгінде баспана бағасы өте жоғары. Өсуде ойнауға дағдыланған әзірлеушілер сатып алушыға әрең барады және бағаны төмендетуге асықпайды. Бірақ баспана құнының қазіргі уақытта тиімді сұранысқа сәйкес келмейтіні соншалық, өткен жылы ставкалары 0,01%-ға дейін төмендеген жеңілдік те, тіпті «нөлдік» ипотека да пәтерлерді жоғары бағамен сатуға көмектеспейді.
Бірақ пәтерге деген сұраныс оларды сатып алу үшін ипотеканың пайыздық мөлшерлемесіне емес, бір шаршы метрдің құнына тікелей байланысты. Ал ірі қалалардағы баспана құнын бүгінде адекватты деп атауға болмайды. Бағалар 2020-2021 жылдары қатты өсті — сегментке байланысты 1,5-2 есе. Басты себеп – тұрғын үй сатып алуға сұранысты арттырған несиелер мен депозиттер бойынша төмен мөлшерлемелер. Сәйкесінше баға көтерілді. Ал бүгінгі күні жағдай сатып алушылар ипотеканы нарықтық мөлшерлеме бойынша алуға келіседі, бірақ баспана құнының төмендеуі жағдайында.
Сонымен қатар, келеңсіз күштердің күйзелістерін алып тастайтын болсақ, тек теріс емес, оңды да болса, онда тұрғын үй нарығындағы бағаның төмендеуі алдағы жылдары да жалғасады деп айтуға болады. Біздің болжамымыз бойынша, үй бағасы көктемгі ең жоғары деңгейден 30%-ға немесе ағымдағы баға деңгейінен 15-20%-ға дейін төмендеп, 2020 жылдың басында барабар деңгейге оралуы керек. 2020-2021 жылдары біз байқаған бағаның 1,5-2 есеге өсуі нарықтық емес болғандықтан, экономика мен үй шаруашылығының кірісі жылдар бойы онша өскен жоқ. Депозиттер мен тұрғын үй сатып алуға берілетін несиелер бойынша төмен мөлшерлеменің «арқасында» баспана қымбаттады, бұл пәтерлерге деген сұранысты жасанды түрде қыздырды.
Михаил Фельдман, «Садовое кольцо» компаниялар тобының стратегиялық даму департаментінің директоры:
«Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік құнының өсуін азаматтардың нақты табыстары мен олардың төлем қабілеттілігінің өсуімен салыстыруға болмайды. Нәтижесінде біз кейбір әзірлеушілердің ашық жобаларды сатуды бастауды қалай кейінге қалдырып жатқанын байқаймыз. Сондай-ақ, бұрын болмаған жағдай, бірқатар құрылыс салушылар жобаға қызығушылық танытпағандықтан, оны бастапқы бағадан төмен етіп, пәтерлердің құнын төмендетуге мәжбүр.
Ең қуанышты факторлар емес, ипотекалық «көпіршіктің» белгілері. Біріншіден, ипотекалық қаражатты қамтитын сатудың жоғары үлесі, бұл халықтың қолма-қол ақшаға жылжымайтын мүлікті сатып алу мүмкіндігінің жоқтығын көрсетеді. Екіншіден, ипотеканың орташа төлем мерзімінің артуы: бұрын 17-19 жыл болса, бүгінде 20-22 жыл. Мұндағы басты тәуекел тұтынушының «қарыз тесігіне» және банкроттыққа әкеліп соқтыратын өзінің қарыздық міндеттемелерін орындай алмауы болып табылады. Бұл жаһандық дағдарыстың басталуына себеп болған 2007 жылы АҚШ-та болды. Бірақ біздің жағдайда, қазіргі уақытта мерзімі өткен төлемдердің пайызы өте төмен, бұл жағдайды бақылаудың жоғары деңгейін көрсетеді.
Сондай-ақ, нарықты болжау мүмкін емес болды — егер 2019 жылға дейін белгілі бір үлгілер дамыса: «қайталама» «негізгі» қарағанда қымбатырақ, жақсы жерде жылжымайтын мүліктің құны шет жақтағыдан жоғары және т.б., қазір көптеген бұл үлгілер енді жұмыс істемейді. Барлық осы диспропорциялар тұтынушылар арасында ғана емес, әзірлеушілер арасында да нарық құрылымы туралы түсінбеушілік тудырады. Табыстылықты бағалау қиын — сатып алушылар үшін де, құрылыс компаниялары үшін де өз бизнесін есептеу үшін. Осыған байланысты көптеген нысандардың бағасы жеткіліксіз көтеріліп, тұтынушылық сұраныс төмен».
Василий Тимофеев, Санкт-Петербургтегі City Solutions құрылыс компаниясының бас директоры:
«2022 жылдың соңында болған жеңілдікті ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің 1%-ға артуы оны пайдаланғысы келетіндер санын азайтатыны анық. Тұрақсыз экономикалық жағдай да әсер етеді, бұл болашақта несиені қайтаруды қиындатуы мүмкін, мұны қарыз алушылар да ескереді.
Қазір өтімсіз нысандар бағасының төмендеу үрдісі байқалады. Мысалы, 1000 шағын пәтерге арналған «далада үйі» бар құрылыс салушы сатуда белгілі бір қиындықтарды бастан кешіруде. Өйткені қазір сатып алушы нарығы, әзірлеушілер арасындағы бәсекелестік күшейіп, адамдар сақтық таныта бастады, көбінесе қосымша қызметтерге назар аударады: орналасқан жері, жалпы инфрақұрылымның ыңғайлылығы, қауіпсіздік деңгейі, бейнебақылау және үйді автоматтандыру. Сатып алу ойластырылған болды, ал сатып алушы мұқият және талғампаз болды.
Сондай-ақ, субсидияланатын ипотекалық сегменттегі пайыздық мөлшерлеменің жоғарылауы бастапқы және қайталама нарықтардағы пәтерлердің құны арасындағы спрэдті (ең жақсы сату бағасы мен сатып алудың ең жақсы бағасы арасындағы айырмашылық) азайтатынын атап өткім келеді. Бұл жылжымайтын мүлікті қайта сатудағы өтімділікті арттырады және жаңа ғимарат сатып алғысы келетін бұрыннан салынған пәтерлердің иелерінің сұранысын босатады».
